Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд: Перевод апартаментов в жилое помещение [Инструкция]

Нет, сегодня в Москве это трудно реализуемая процедура. Сделать это практически невозможно.

Замятин Дмитрий Алексеевич

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге

Преобразование офисов в жилье не сработало так, как мы надеялись.

После успеха с электромобилями и ракетами Илон Маск обратил свое внимание на более сложную задачу: создание новых спален в Сан-Франциско.

Согласно сообщению Forbes, сотрудники, вернувшиеся в штаб-квартиру Twitter на прошлой неделе, обнаружили «скромные спальни с неубранными матрасами, тусклыми занавесками и гигантскими мониторами телеприсутствия в конференц-зале… в одной комнате даже есть растение». Это естественно для компании, где Маск одновременно уволил тысячи сотрудников и подготовил тех, кто остался, для «чрезвычайно тяжелой» работы.

Если бы это было так просто! На следующий день строительные инспекторы Сан-Франциско начали расследование в отношении компании. Три часа спустя Маск ответил, поделившись историей о ребенке, который, как сообщается, случайно принял передозировку фентанила на местной детской площадке. «Каковы ваши приоритеты», — спросил он, отметив мэра Лондона Брида.

Взгляд Маска на баланс между работой и личной жизнью может быть экстремальным, но его проблемы символизируют более общую тенденцию: объявленное преобразование полупустых офисных помещений в центре города в столь необходимое жилье так и не материализовалось. Совсем. Согласно отчету, опубликованному CBRE в прошлом месяце, в этом году во всей стране было завершено всего 42 переоборудования офисов, что на один меньше, чем 43 в прошлом году, и на уровне 2019 года.фигура.

Для больших городов этот вид адаптивного повторного использования должен был стать золотым полюсом катастрофы с работой на дому, которая опустошила центральные деловые районы во время пандемии. Как писал Алекс Армлович о Нью-Йорке ранее в этом году: «Представьте на мгновение, что мы вернулись в прошлое, в 2019 год, и сказали городским властям, столкнувшись с нехваткой жилья, переполненной транспортной системой и экстремальными пробками на дорогах, что скоро у нас будет технология, позволяющая работать по совместительству и удаленно, чтобы сократить поездки в час пик, скажем, на 20%. Такая технология была бы встречена с распростертыми объятиями».

Вместо этого офис пуст и становится пустее. Общий уровень вакантных площадей превышает 20% в Атланте, Чикаго, Колумбусе, Далласе, Денвере, Хьюстоне, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско, Миннеаполисе и во всех четырех деловых районах Нью-Йорка (Бруклин, Даунтаун, Мидтаун, Южный Мидтаун). В национальном масштабе офисные помещения почти такие же пустые, как и после рецессии 2010 года… но мы находимся на пороге рецессии, а не в ее конце.

И эти цифры охватывают только аренду, запаздывающий показатель. По данным компании по обеспечению безопасности офисов Kastle — «королей данных о возвращении к работе в эпоху Covid» — 10 крупнейших офисных рынков страны пустуют на 53%, судя по сканам бейджей сотрудников. По мере того, как долгосрочные договоры аренды офисов начинают оборачиваться, эти два показателя «вакансий» будут приближаться. Стейн Ван Ньювербург, профессор бизнес-школы Колумбийского университета и соавтор недавней статьи под названием «Работа на дому и апокалипсис офисной недвижимости», назвал ситуацию «ужасной». По оценкам газеты, в начале пандемии стоимость офисных фондов в Нью-Йорке упала на 44 процента, что будет иметь серьезные последствия для налоговой базы города, поскольку эта цифра будет корректироваться.

Несмотря на все это, жилье остается чрезвычайно дорогим, даже во многих из тех мест, где офисные площади опустели. Но адаптивное повторное использование, которое превратило бы ненужные офисы в дома, не следует. Согласно отчету CBRE, даже все запланированные преобразования офисов до 2025 года, а также те, которые были завершены с 2016 года, составят всего 2 процента офисных площадей в США. И это включает в себя офисы, которые стали отелями или лабораториями биологических наук.

Что происходит? Одна проблема заключается просто в форме офисных зданий: их глубокие плиты пола означают, что естественному свету трудно достичь большей части пространства, когда оно разделено на комнаты. Их коммунальные услуги централизованы, что требует большой работы по прокладке сантехники и ОВК в новые квартиры. В любом случае, они требуют значительного архитектурного вмешательства. Старые довоенные офисы, которые лучше подходят для жилых помещений, часто уже были переоборудованы в таких городах, как Чикаго и Филадельфия. Другая проблема связана с кодексами зонирования, которые запрещают жилые помещения от офисных районов. Третье препятствие — строительные нормы и правила: ранние преобразования жилых домов, как в лофтах Сохо, обычно были незаконными, иногда по сложным причинам, которые кажутся менее важными, чем обязательное наличие окна в каждой спальне.

Более того, деловые районы пустеют не здание за зданием, а местами появляются свободные места на горизонте. Вы не стали бы переделывать здание Твиттера, так как оно частично занято рабочими. Таким образом, в каком-то смысле постельный трюк Маска является примером его инноваций в Twitter. Очень многофункциональное! «Вы не столкнетесь со стопроцентно пустым зданием, готовым к переоборудованию», — говорит Анджали Колачалам, исследователь Up for Growth. Недавно она провела фильтрацию офисных помещений в центре Денвера, чтобы найти хорошие цели для конверсии — высокие здания с высокой долей вакантных площадей и небольшими этажами, построенные до 2010 года. В итоге она получила всего 4 офисных здания из 208.

1. Я стоял у суда, ожидая прибытия Трампа. Это показало мне некоторые вещи о его поддержке сейчас.
2. Я переключился на план Netflix, который ужаснул мир. Я никогда не был счастливее
3. Какова сделка Джереми Реннера?
4. Стратегия бессвязной речи Трампа после ареста

Наконец, переоборудование зданий под жилые помещения обходится дорого. Соедините это с тем фактом, что арендная плата за квадратный метр офисов выше, чем арендная плата за жилье, и вы поймете, почему застройщики не спешат запускать новые проекты. Ван Ньювербург привел мне пример из Сан-Франциско, где старая штаб-квартира Juul — в квартале от импровизированного общежития Twitter — выставлена ​​на продажу за 150 миллионов долларов. Это намного меньше, чем 397 миллионов долларов, которые компания по производству никотиновых вейпов заплатила за него в 2019 году.. Но при 400 долларах за квадратный фут на покупку и еще 400 долларов за квадратный фут на ремонт, сказал он, преобразование все равно приведет к созданию здания с слишком высокой арендной платой даже для Сан-Франциско. Другими словами, офисы могут падать, но они должны падать гораздо дальше, прежде чем адаптивное повторное использование станет выгодной сделкой.

Ожидание, когда опустеют офисы и упадет арендная плата, дорого обходится: унылые заброшенные центры города способствуют преступности и враждебно относятся к посетителям. Если мы хотим, чтобы сейчас больше офисов переоборудовали в квартиры — настоящие квартиры, а не импровизированные спальни в старых конференц-залах, — городам придется сочетать изменения зонирования со старомодными субсидиями. Сенатор Дебби Стабеноу из Мичигана предложила законопроект о создании федеральных налоговых льгот для превращения офисов в жилье. Города, в том числе Даллас и Балтимор, в прошлом пробовали свои собственные программы субсидирования, но инициативы эпохи пандемии до сих пор были в основном неэффективными. Чтобы превратить старое здание в жилое, требуется почти столько же денег, сколько и для того, чтобы построить новое с нуля. Никто не будет этого делать, если цена не будет подходящей.

• Города
• Эконом
• Корпус
• Твиттер
• Работа

Джанет Нгуен 13 марта 2023 г.

Поделиться сейчас:

Вид на центр Лос-Анджелеса. Такие штаты, как Калифорния, выступили с инициативами, направленными на увеличение конверсии коммерческих объектов в жилые. APU GOMES/AFP via Getty Images

Джанет Нгуен 13 марта 2023 г.

Вид на центр Лос-Анджелеса. Такие штаты, как Калифорния, выступили с инициативами, направленными на увеличение конверсии коммерческих объектов в жилые. ВСУ ГОМЕС/AFP через Getty Images

Поскольку все больше американцев работают из дома, некоторые застройщики и законодатели рассматривают неиспользуемые офисные помещения как возможность построить больше жилья.

Согласно отчету компании CBRE, опубликованному в конце прошлого года, в 2022 году уровень вакантных площадей в стране достиг почти трехлетнего максимума и составил около 17%. Между тем, поскольку эти офисные здания простаивают, арендная плата растет из года в год.

Один из членов законодательного собрания штата Калифорния представил законопроект, известный как Закон о преобразовании офисов в жилые помещения, который облегчит преобразование этих помещений в штате, который страдает от документально подтвержденной нехватки жилья. Предложение гарантирует, что процесс выдачи разрешений и местные законы о зонировании не помешают каким-либо преобразованиям, среди прочих требований.

Согласно отчету Джейсона Уорда и Дэниела Швама из RAND Corporation за 2022 год, только в округе Лос-Анджелес имеется около 2300 коммерческих объектов, которые можно использовать для строительства от 72 000 до 113 000 единиц жилья.

В то время как некоторые считают переоборудование многообещающим решением для свободных площадей и частью решения проблемы нехватки жилья, возможность преобразования офисных помещений в жилые здания может зависеть от типа здания, о котором вы говорите, типов жилья. единицы, в которые вы собираетесь их преобразовать, и правила, действующие в конкретном регионе.

«Хотя переоборудование офисов для других целей становится все более привлекательным вариантом для старых, менее конкурентоспособных зданий, количество завершенных проектов после пандемии существенно не увеличилось», — говорится в сообщении CBRE.

CBRE сообщила, что по состоянию на декабрь 2022 года было завершено переоборудование 42 офисов, а 217 офисов находятся в процессе или планируются.

Джейсон Уорд, заместитель директора Центра жилищного строительства и бездомности RAND в Лос-Анджелесе, отметил, что в некоторых регионах действуют постановления и программы, которые поощряют преобразование коммерческой недвижимости в жилую. те.

Постановление об адаптивном повторном использовании в Лос-Анджелесе 1999 года, например, привело к созданию почти 20 000 новых единиц жилья в центре Лос-Анджелеса примерно за 15 лет. Это постановление упростило преобразование, поскольку не требовало таких же требований к зонированию и кодам, как новые строительные проекты.

В Нью-Йорке Уорд отметил, что в регионе действует программа под названием 421-g, которая предусматривает освобождение от налога на недвижимость и скидки при переоборудовании коммерческой недвижимости в жилую в период с 1995 по 2006 год. (Однако ProPublica сообщила, что арендная плата большинства этих квартир не стабилизировалась.)

Другие регионы начинают поощрять эти проекты, например, Вашингтон, округ Колумбия, где недавно была создана программа, предусматривающая налоговые льготы для конверсий.

Подобные поощрения могут быть полезны для предприятия, которое может быть дорогостоящим. В отчете Уорда для RAND Center было обнаружено, что проще всего конвертировать недвижимость в отелях и мотелях, в то время как офисная недвижимость может быть более изменчивой. Есть финансовые трудности с переоборудованием офисов в одно- и двухкомнатные квартиры, хотя квартиры-студии «более перспективны».

«Если купить гостиницу и переоборудовать ее под квартиры-студии, это довольно просто, потому что в каждой комнате уже есть сантехника. Но когда вы покупаете коммерческое здание, ваша сантехника находится в середине здания», — сказала Линда Мандолини, президент некоммерческой организации Eden Housing, занимающейся строительством доступного жилья в Калифорнии.

Уорд сказал, что новые офисные здания труднее переоборудовать по сравнению со старыми, потому что они имеют очень большие этажи и много места, не имеющее доступа к естественному свету, и могут даже не иметь открывающихся окон.

Однако и в старых зданиях есть свои проблемы. В таком штате, как Калифорния, Уорд сказал, что вы должны учитывать затраты на модификации, такие как сейсмическая модернизация, которая включает усиление здания для защиты от землетрясений.  

В отчете Уорда и Швама указаны другие факторы, которые могут привести к увеличению затрат, в том числе модернизация коммунальных услуг, повышение экологической эффективности (например, требования к солнечным батареям на крыше) и структурные исправления таких проблем, как повреждение водой.

По словам Уорда, когда офисы переоборудуются в жилье, это имеет тенденцию «быть рыночным», потому что «адаптивное повторное использование обычно недешево». Но во время пандемии, по его словам, наблюдается тенденция к превращению зданий в доступное жилье.

Калифорния предоставила финансовую поддержку для преобразования доступного жилья в рамках многомиллиардной инициативы Homekey губернатора Гэвина Ньюсома, которая была запущена в 2020 году и предоставляет гранты местным органам власти.

Eden Housing в настоящее время работает над двумя проектами переоборудования в штате. Один из них, в Ричмонде, превратит неиспользуемый медицинский центр в жилье, а другой будет включать преобразование офисного здания в более чем 40 вспомогательных жилых единиц в Сан-Рафаэле. Сан-Рафаэль расположен в округе Марин, который является не только одним из самых дорогих округов штата, но и всей страны.

Проект является частью государственной инициативы Homekey. «Мы делаем это с помощью двух грантов от штата Калифорния», — объяснила Линда Мандолини из Eden Housing.

При переоборудовании доступного жилья первым фактором, на который обращает внимание Eden Housing, является местоположение, сказал Мандолини.

«Где это? Имеет ли это смысл? Так что в данном случае он находится в хорошем месте», — сказал Мандолини, отметив, что он находится недалеко от общественного транспорта и удобств, необходимых для поддержки жителей района.

Тогда вам нужно оценить реальное здание.

«Первое решение, которое вы принимаете, — это что-то, что вы бы снесли? Или это то, что вы действительно можете преобразовать?» — сказал Мандолини.

Она объяснила, что вам нужно провести структурный анализ здания и определить, есть ли в нем опасности, которые необходимо уменьшить, например, асбест.

Что касается стоимости? «Для этих проектов — держись за шляпу, потому что Калифорния дорогая — это стоит 500 000 или 600 000 долларов за единицу», — сказала она.

Однако она сказала, что Eden Housing использует программу финансирования, известную как Программа налоговых льгот на жилье для малоимущих, которая дает им преимущество. По данным Налогового фонда, LIHTC предоставляет застройщикам налоговые льготы, чтобы помочь «субсидировать строительство и ремонт жилых домов».

Мандолини сказала, что считает эти проекты «большой победой» для этих сообществ, которые остро нуждаются в доступном жилье.

Несмотря на трудности, связанные с переоборудованием офисов, Уорд считает, что мы увидим их еще больше.

«В ​​то время, когда я делал этот отчет, то есть примерно через два года после начала пандемии, цены на офисные помещения не сильно изменились, чтобы отразить то, что казалось значительным снижением спроса на офисные помещения», — сказал Уорд.

Он сказал, что это могло быть связано с длительной арендой офисов и коммерческой недвижимости, а также с финансовой поддержкой, которую работодатели получали во время пандемии, что позволяло им продолжать платить за офисные помещения, даже если ими никто не пользовался.

Но Уорд сказал, что «если спрос на офисные помещения упадет», эти недоиспользуемые здания приведут к значительному сокращению налоговых поступлений.

Последствия удаленной работы побудили некоторых исследователей предсказать возможность «апокалипсиса офисной недвижимости». Исследователи из Нью-Йоркского и Колумбийского университетов ожидают, что стоимость офисов в Нью-Йорке снизится 39% или почти $49 млрд в долгосрочной перспективе. По их оценкам, стоимость коммерческих офисов в США в долгосрочной перспективе снизится примерно на 413 миллиардов долларов.

«Это огромная проблема для политиков, — сказал Уорд. «Если офисный сектор рухнет, это действительно негативно повлияет на местные финансы, это негативно повлияет на местную инфраструктуру».

Но в то же время, объяснил Уорд, нам нужно больше жилья. Поэтому он сказал, что снижение стоимости офисов может сделать процесс преобразования «более привлекательным предложением», поскольку жилье может помочь компенсировать потерянные налоговые поступления.