Нажмите "Enter", чтобы перейти к содержанию

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд: Как перевести апартаменты в жилой фонд

Содержание

Депутат: перевод апартаментов в жилой фонд несет негативные последствия

https://realty.ria.ru/20201120/apartamenty-1585479692.html

Депутат: перевод апартаментов в жилой фонд несет негативные последствия

Депутат: перевод апартаментов в жилой фонд несет негативные последствия — Недвижимость РИА Новости, 20.11.2020

Депутат: перевод апартаментов в жилой фонд несет негативные последствия

Перевод уже построенных апартаментов в жилой фонд грозит самыми негативными последствиями и приведет к коррупции, считает глава комитета Госдумы по жилищной… Недвижимость РИА Новости, 20.11.2020

2020-11-20T11:28

2020-11-20T11:28

2020-11-20T11:31

правовой статус апартаментов в россии

галина хованская

госдума рф

никита стасишин

жилье

законодательство

апартаменты

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/155958/07/1559580707_0:0:2378:1339_1920x0_80_0_0_04780fa6517dd2cd3f279cf3c4c6be0a.jpg

МОСКВА, 20 ноя – РИА Новости. Перевод уже построенных апартаментов в жилой фонд грозит самыми негативными последствиями и приведет к коррупции, считает глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.Ранее заместитель главы Минстроя Никита Стасишин сообщил, что Минстрой намерен законодательно утвердить жилой статус уже возведенных апартаментов, но запретить их строительство в дальнейшем. Вопрос о статусе апартаментов в России обсуждается не первый год. Изначально Минстрой планировал принять соответствующий законопроект еще в 2016 году, тогда предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.Хованская уточнила, что на законодательном уровне предполагается введение такого понятия, как «многофункциональный комплекс», в котором также будет жилье.Она добавила, что признать отдельные помещения нежилого строения жилыми нельзя. «Там разные правила регулирования, управления, и так далее», — добавила она.Глава комитета отметила, что подобная мера приведет к коррупции. Она пояснила, что застройщики, продавая апартаменты, вводят граждан в заблуждение.»Люди на этот крючок подсаживаются — что это на 30% дешевле – покупают (апартаменты), а потом начинают жаловаться, что у них выхлопы, живут в промзоне, что у детей падает зрение», — сказала Хованская.По словам депутата ГД, по закону собственники не пригодного для проживания жилья вправе рассчитывать на улучшение жилищных условий. Она напомнила, что нежилые помещения зачастую не соответствуют санитарным, противопожарным, экологическим и другим требованиям, предъявляемым к жилому фонду.Вместе с тем, строительство многоэтажных апартаментов увеличивает нагрузку на существующую социальную инфраструктуру. «На них (собственников апартаментов) не рассчитывается, возникает очередь. Их не обязана обслуживать социальная сфера», — пояснила Хованская.По мнению депутата ГД, принятие решения о переводе апартаментов в жилой фонд приведет только к негативным последствиям. «Все это легализовать – это легализовать коррупцию», — заключила Хованская.

https://realty.ria.ru/20201120/siti-1585471009.html

https://realty.ria.ru/20201120/apartamenty-1585458492.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/155958/07/1559580707_0:0:2342:1756_1920x0_80_0_0_7dcc2af325b6120e801e70cccfcff2df.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

галина хованская, госдума рф, никита стасишин, жилье, законодательство, апартаменты

МОСКВА, 20 ноя – РИА Новости. Перевод уже построенных апартаментов в жилой фонд грозит самыми негативными последствиями и приведет к коррупции, считает глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.Ранее заместитель главы Минстроя Никита Стасишин сообщил, что Минстрой намерен законодательно утвердить жилой статус уже возведенных апартаментов, но запретить их строительство в дальнейшем. Вопрос о статусе апартаментов в России обсуждается не первый год. Изначально Минстрой планировал принять соответствующий законопроект еще в 2016 году, тогда предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.

Хованская уточнила, что на законодательном уровне предполагается введение такого понятия, как «многофункциональный комплекс», в котором также будет жилье.

«Это изобретение, мягко говоря, неадекватное. Жилой дом – это жилой дом, со всеми преимуществами и со всеми ограничениями, которое накладывается на проектировщиков», — пояснила Хованская РИА Новости.

Она добавила, что признать отдельные помещения нежилого строения жилыми нельзя. «Там разные правила регулирования, управления, и так далее», — добавила она.

Глава комитета отметила, что подобная мера приведет к коррупции. Она пояснила, что застройщики, продавая апартаменты, вводят граждан в заблуждение.

20 ноября 2020, 10:49Правовой статус апартаментов в РоссииЭксперт: запрет апартаментов затормозит развитие «Москва-Сити»

«Люди на этот крючок подсаживаются — что это на 30% дешевле – покупают (апартаменты), а потом начинают жаловаться, что у них выхлопы, живут в промзоне, что у детей падает зрение», — сказала Хованская.

По словам депутата ГД, по закону собственники не пригодного для проживания жилья вправе рассчитывать на улучшение жилищных условий. Она напомнила, что нежилые помещения зачастую не соответствуют санитарным, противопожарным, экологическим и другим требованиям, предъявляемым к жилому фонду.

«Такое жилье не может быть признано пригодным для постоянного проживания», — подчеркнула парламентарий.

Вместе с тем, строительство многоэтажных апартаментов увеличивает нагрузку на существующую социальную инфраструктуру. «На них (собственников апартаментов) не рассчитывается, возникает очередь. Их не обязана обслуживать социальная сфера», — пояснила Хованская.

По мнению депутата ГД, принятие решения о переводе апартаментов в жилой фонд приведет только к негативным последствиям. «Все это легализовать – это легализовать коррупцию», — заключила Хованская.

20 ноября 2020, 09:37Правовой статус апартаментов в РоссииМинстрой определит правовой статус апартаментов

Как перевести нежилое помещение в жилое

Регламентируются параметры жилплощади таким документом, как Государственные строительные нормы, или ГСН (укр.: ДБН – Державні будівельні норми) в акте 2.2-15-2002. Например, в помещении должны соблюдаться такие условия:

  • высота не менее 2,5 м;
  • площадь санузла от 3,8 м;
  • оборудование вентиляцией;
  • подключение к коммунальным услугам.

Кроме того, существуют требования к уровню шума, электромагнитных полей, вибрации, санитарным и гигиеническим нормам. Список внушительный, включает даже толщину стен и материалы, из которых они сделаны. Это одна из причин, по которым жилые высотные дома возводятся долго и цена квадратного метра в них высокая, в отличие от коммерческих площадей и строений.

Соответственно, жилой фонд – это все помещения, в которых, согласно нормам закона, может проживать человек. Сюда относятся все формы собственности и типы помещений: от обычных квартир до общежитий, гостиниц и даже домов престарелых. При сдаче объекта после строительства все они проходят проверку профильными органами и комиссиями и признаются пригодными для жизни.

ЖК Оk’Land от Корпорации Недвижимости РИЕЛ

Перевод нежилых помещений в жилые

Вопрос о таком переоформлении возникает у владельцев коммерческих площадей довольно часто. Иногда даже сами застройщики продают помещения, изначально предназначенные под квартиры, как нежилые, чтобы снизить их стоимость или еще на этапе строительства сэкономить на материалах и соблюдении требований. А оформлением в качестве жилья занимается уже сам владелец при необходимых доработках. Так, перевести в жилой фонд чаще всего хотят:

  • студию;
  • апартаменты;
  • мастерскую.

Они могут располагаться в жилом доме, но по документам быть непригодными для жилья. Важно понимать, что манипуляции с документами являются сменой целевого назначения помещения. И чтобы совершить его правильно, нужно приложить некоторые усилия. Зато наградой служит возможность оформить там место регистрации и жить на полностью законных основаниях.

ЖК Nordica Residence от Корпорации Недвижимости РИЕЛ

Порядок перевода нежилого помещения в жилое

Для этого действия, скорее всего, придется провести модернизацию помещения. Или даже перепланировку, т.к. и к ней есть требования у жилых помещений. Если строительные работы уже проведены, то нужно собрать пакет документов. В него входят:

  • заявление о смене целевого назначения;
  • копия документа, которым балансодержатель уведомлен о переводе в другой фонд;
  • копия паспорта и ИНН собственника помещения;
  • копия документов для подтверждения прав на владение квадратными метрами;
  • копия техпаспорта самой площади, которая переводится, и план всего этажа;
  • при желании серьезно изменить помещение – проект работ;
  • фотографии.

Этот пакет нужно занести в Центр предоставления административных услуг. Оттуда его отправят в Департамент градостроительства, где и принимается решение о переводе в жилой фонд или отказе. Ответ передается в ЦПАУ, а затем лицу, предоставившему документы.

Отметим два нюанса. Во-первых, срок рассмотрения документов занимает около двух месяцев. Во-вторых, список документов может отличаться в разных городах Украины. Это зависит от генерального плана города и планирования застройки.

Случаи отказа

Иногда перевести из нежилого в жилое может быть проблематично. Сложности возникают, если объект не соответствует требованиям жилплощади. Экспертиза документов может потребовать реконструкции. Процедура после отказа в департаменте градостроительства выглядит так:

  • нужно получить разрешение на реконструкцию;
  • оформить новый технический паспорт;
  • получить право собственности еще раз.

Если же в реконструкции отказано, то перевод в жилой фонд невозможен. Такое случается, например, с подвалами, которые изначально не предназначены для жилья.

ЖК Forward от Корпорации Недвижимости РИЕЛ

Особенности нежилых помещений в новостройках

В новых домах можно столкнуться с нечестностью застройщика. В таких случаях под видом жилой квартиры продаются нежилые помещения. Перевод их в нужный фонд может занять лишнее время или вообще оказаться невозможным. Чтобы избежать таких ситуаций, нужно проверить застройщика или риелтора:

  • в документах на площадь должно быть написано «квартира» или «комната»;
  • если записано как апартаменты, студия, смарт-квартира, то, скорее всего, помещение нежилое;
  • проверить письмо с одобрением от Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Это наиболее эффективные способы для определения фонда помещения.

В России определились с новым статусом для апартаментов: Новости — Секрет фирмы

Документ, описывающий новый правовой статус апартаментов и условия их перевода в жилые помещения, появился в электронной базе нижней палаты парламента. Авторами законопроекта значатся сенаторы Андрей Яцкин, Николай Журавлев, Андрей Шевченко, Дмитрий Кузьмин и депутат Евгений Москвичев («Единая Россия»).

Что предлагают?

Авторы законопроекта указали, что в России сложилась практика строительства зданий с нежилыми помещениями, которые вполне пригодны для полноценного проживания в них (апартаменты), но не уравнены по закону с рядовыми квартирами.

Депутаты предложили относить к многофункциональным зданиям (МФЗ) те, в которых сочетаются группы жилых и нежилых помещений, связанных друг с другом помещениями общего пользования. Документ прописывает, что жилые и нежилые помещения не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников нежилых помещений к жилым нужно ограничить. Кроме того, подобного типа здания должны стоять вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне.

Также в законопроекте предлагается:

  • распространить на МФЗ и апартаменты некоторые нормы Жилищного кодекса. Собственники жилых помещений должны будут соблюдать положения об оплате коммунальных услуг, уплате взносов за капремонт и другие;
  • разрешить переустройство и перепланировку помещений в МФЗ с учётом их особенностей;
  • предоставить собственникам помещений в МФЗ права общей долевой собственности на общее имущество в здании;
  • распространить на россиян, покупающих апартаменты, действие закона о долевом строительстве;
  • дать регионам право устанавливать для МФЗ местные нормативы и требования к обеспечению социальной, коммунальной и транспортной инфраструктурой.

Квартиры в многофункциональных зданиях при этом можно будет переводить из статуса нежилых помещений в жилые и обратно. Но для этого новый статус должны получить все квартиры на одной лестничной площадке или с выходом в один холл.

После смены статуса в апартаментах собственники получат право зарегистрироваться в них и платить коммунальные услуги по «жилым» тарифам, которые ниже, чем для нежилых и коммерческих помещений. Также будет уравнена ставка налога на недвижимость.

Кому это нужно?

Фактически будущие «многофункциональные дома» будут отличаться от многоквартирных тем, что их можно размещать не только в жилых зонах — помещения в них будут давать владельцам все права и льготы. Если закон относительно быстро пройдёт все стадии одобрения, предполагается, что он заработает с 1 сентября 2021 года.

Разговоры по поводу статуса апартаментов звучат уже не первый год, и, по мнению экспертов, вопрос уже «перезрел». Когда чиновники осенью 2020 года заговорили об утверждении жилого статуса апартаментов, спрос на такую недвижимость в Москве и Петербурге вырос в 2–2,5 раза. При этом подскочили и цены — сразу на 15%, а эксперты предрекли рост и до 20%. Сейчас апартаменты, как правило, на 10–15% дешевле квартир аналогичной площади и характеристик, но приравнивание их к жилым помещениям нивелирует эту разницу, рассуждал ранее гендиректор жилищной экосистемы ВТБ Вячеслав Дусалеев.

В декабре в интервью Forbes глава «Дом.РФ» Виталий Мутко указывал на желание правительства защитить права тех, кто приобретает и пользуется апартаментами. Сейчас, если застройщик банкротится, собственники таких помещений даже не смогут встать в специальный реестр, подчёркивал он. С ним согласны и юристы.

«Сейчас строится огромное количество апартаментов, которые люди покупают исключительно для постоянного проживания, тем не менее эти апартаменты имеют статус нежилых помещений. Как будто люди покупают скалы или офисы. Крайне несправедливо, когда собственники квартир платят пониженный налог на коммунальные ресурсы, а собственникам апартаментов эти услуги обходятся сильно дороже. Это выглядит странно и нелогично», — заявил РБК партнёр BMS Law Денис Фролов.

Вместе с тем эксперты отметили, что на нынешних владельцев апартаментов закон в его нынешней редакции не распространяется, так как привязан к процессу утверждения градостроительных документов для новых зданий. Это осложняет жизнь потенциальным покупателям апартаментов, которые не понимают, попадает ли помещение под действие нового закона или нет, подчеркнул Фролов.

Кроме того, решающее слово останется за региональными властями, утверждающими местные нормы для строящихся домов. И если московские власти не согласятся признать часть многофункционального здания жилой, инвестор и собственники ничего не смогут с этим поделать, указал юрист Павел Иккерт.

По состоянию на конец 2019 года общий фонд апартаментов в России составлял 5–7 млн кв. м. Большая их часть расположена в городах-миллионниках, 2–3 млн кв. м — в Москве.

Фото: Pxhere, CC0

Кратко о деньгах, бизнесе, финансах в твиттере «Секрета».

Апартаменты не приравняют к квартирам

Снять все проблемы с апартаментами, которые пока никак не обозначены в правовом поле, а значит, не могут быть признаны жильём, можно лишь внеся изменения в Жилищный кодекс и ещё в ряд действующих законов. В то же время в Совфеде считают нерациональным предъявлять ко всем видам жилья идентичные жёсткие требования, лишая человека возможности выбора. Также дискуссионной в ходе парламентских слушаний 19 ноября в Совете Федерации стала позиция Министерства строительства и ЖКХ, предложившего амнистию существующим апартаментам и прекращение их дальнейшего воспроизводства.

Крайними остаются покупатели «жилья»

Отсутствие в правовом поле понятия «апартаменты» ничуть не смущает хитромудрых девелоперов, которые застраивают такими помещениями деловые кварталы мегаполисов, не придерживаясь при этом установленных требований, предъявляемых к жилью при постройке зданий. Как правило, подобная недвижимость стоит на 20-30 процентов дешевле квартир и такая привлекательная цена несколько притормаживает когнитивные свойства потенциальных покупателей, которые более расположены внимать не голосу рассудка, а доверительным сообщениям застройщиков, обещающим решить все вопросы с переводом приобретённых квадратных метров в жилой фонд.

Заканчивается всегда одинаково плачевно: после покупки апартаментов обнаруживается, что прописаться в них невозможно, а плата за коммунальные услуги превышает значительно ту, которую службы ЖКХ взимают с владельцев обычных квартир. Кроме того, к неприятным сюрпризам для приобретателей апартаментов можно отнести отсутствие гарантий предоставления коммунальных услуг, в принципе повышенный налог на имущество и невозможность участвовать в государственных жилищных программах поддержки.

Также владельцы апартаментов не вправе рассчитывать на льготные условия кредитования, напомнил первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству Аркадий Чернецкий. Есть и ещё одна проблема: граждане, приобретающие апартаменты по договорам долевого участия, не защищены и в случае банкротства застройщика.

«Единственным вариантом определить правовой статус апартаментов как жилых помещений на сегодняшний день является применение статей Жилищного кодекса о переводе нежилого помещения в жилое, — напомнил сенатор. — Но подобный перевод возможен исключительно в случае, если помещение отвечает жёстким требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. В настоящее время для апартаментов это в принципе невозможно, поскольку апартаменты, как правило, не соответствуют в полной мере установленным требованиям».

Вариантов решения много, а нужен один — оптимальный

Проблема с легитимностью апартаментов, как видим, давняя и точек зрения по поводу её решения, порой взаимоисключающих, в среде законодателей и экспертов множество. К примеру, Минстрой пытался закрыть вопрос ещё в 2017 году, предложив разрешить регистрацию россиян по месту пребывания в помещениях, имеющих статус «предназначенных для проживания граждан». Условием для регистрации должно было стать вхождение зданий, в которых расположены апартаменты, в специальные реестры. Но инициативу не поддержало Минэкономразвития.

В 2018 году тогда ещё депутат Госдумы Александр Сидякин внёс свой законопроект, в котором для определения юридического статуса построенных апартаментов предлагал установить правовой механизм их перевода в статус жилых помещений на переходный период. Правом устанавливать требования к жилым апартаментам Сидякин предлагал наделить регионы. Кроме того, предлагалось сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав проживающих в апартаментах россиян, а также установить правовое регулирование для будущего строительства таких помещений.

Инициатива также не имела продолжения: законопроект получил ряд замечаний Верховного суда и был отозван уже после того, как Сидякин ушёл из Госдумы.

В прошлом году в ходе «круглого стола» глава Комитета Госдумы по природным ресурсам

Николай Николаев высказался против того, чтобы уравнять статус квартир и апартаментов — последние должны оставаться нежилыми помещениями.

В то же время строительство многофункциональных зданий с апартаментами широко распространено в зарубежных странах, законодательство которых детально регулирует их правовой статус. Такое правовое определение места под солнцем отечественных апартаментов вполне бы позволило решить проблему. 

«Надо принимать решение, уже построенные апартаменты — это миллионы квадратных метров, и они «висят в воздухе», — напомнил в ходе слушаний Чернецкий. — Жильё — это понятие широкое, и применять  ко всем видам жилья идентичные жёсткие требования, лишая человека возможности выбора, это не очень рационально». Сенатор добавил, что в рамках рабочей группы, созданной по инициативе спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко, должен быть найден оптимальный вариант для определения статуса апартаментов.

Узаконить, а потом запретить — не годится

Формально апартаменты относятся к нежилой коммерческой недвижимости. Основной причиной их появления, по мнению экспертов, стал дефицит площадок под жилищное строительство, особенно это касается крупных городов. Это вынуждает девелоперов искать обходные пути для вложения своих инвестиций. Застройщики переоборудуют помещения в коммерческие и даже бывших промышленных зданиях в жилые, оснащают их всем необходимым для комфортного проживания. Таким образом, в рамках одного проекта удаётся сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади.

И раз уж такие площади существуют, то их следует узаконить, считают в Минстрое. Построенным апартаментам, в которых уже живут люди, по словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, нужно придать статус жилых помещений, ввести новое определение многофункционального здания с жилыми помещениями. Что касается дальнейшего строительства подобных объектов, то замминистра предложил «прикрыть лавочку»:

«С какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что всё — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жильё».

Стасишин пояснил, что в таких помещениях должна быть обязательная регистрация, и если они соответствуют критериям, которые будут прописаны в законодательстве, они должны стать жилыми помещениями, добавил замминистра. «Но одно дело, если это отдельное здание, а если это комплекс «Москва-сити», нужно продумать, как это правильно сделать», — сказал он.

Комментируя предложения замглавы Минстроя Аркадий Чернецкий заметил, что просто взять и поставить крест на таком жилье, как апартаменты, это не очень рационально.

«Мы забираем у человека право выбора: кому-то нужно, чтобы жильё было в центре города, у кого-то вопрос финансовый стоит на первом плане, и они готовы к некоторым проблемам, в том числе и к более высокому налогу, к более высокой плате за ЖКУ», — отметил он.

В Госдуме также считают, что крест на апартаментах ставить рано. Как пояснил «Парламентской газете» первый зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов («Единая Россия»), правовой статус апартаментов, налог на этот тип недвижимости, оплату коммунальных услуг как за нежилые объекты недвижимости и другие проблемы апартаментов планируется обсудить на заседаниях рабочей группы при Минстрое.

Очевидно, что прежде, чем вносить в Госдуму законопроект, нужно досконально разобраться в проблемных вопросах апартаментов на экспертном уровне, заметил депутат.

По его словам, один из самых тяжёлых вопросов — вопрос статуса земельных участков под апартаментами. «Ведь большая часть из них построена на промышленных территориях или участках, которые не предназначены для жилищного строительства. Соответственно, если «амнистировать» апартаменты и переводить в жильё, нужно и землю переводить в «жилую». Это ещё предстоит обсудить», — пояснил Пахомов.

Кроме того, отмечает парламентарий, с повестки никто не снимал вопрос по социальной инфраструктуре, которой необходимо обеспечивать жилые комплексы. «Нужно будет решить, как быть с апартаментами, возле которых нет возможности построить социальную инфраструктуру, каким будет статус готовых к проживанию апартаментов, которые предоставляются в краткосрочную и среднесрочную аренду, так называемых сервисных апартаментов», — сказал зампред комитета.

Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что закон о статусе апартаментов планируется принять до конца года.

Перевод апартаментов в жилой фонд (корпус Южный) — Общие вопросы ЖК Ясный

АПД.
Я вам тут напутал перепутал немного))) рассказывая про суды)))
А именно, заявленны требования были Управой к УК об обязании передать тех документацию. Тут я перепутал действующих лиц. Требования были основаны на нормах ЖК РФ. Суд отказывл, как я выше писал ссылаясь на то, что к МФК нормы ЖК не применяются. Тут я не ошибся)
Выдержка из решения:
«согласно ст.15 Жилищного кодекса РФ квартиры предназначены для постоянного проживания. Помещение, пригодное лишь для временного проживания, не является квартирой и не может быть отнесено к жилым помещениям. В связи с изложенным следует, что многофункциональный комплекс, в состав которого входят помещения различного функционального назначения, в том числе апартаменты, не являющиеся квартирами и не предназначенными для постоянного проживания, не является многоквартирным жилым домом.»
Тут случается конфуз, некоторые жильцы перевели свои апарты в квартиры в Водном. Перевести то перевели, но дом как был МФК, так и остался. И следовательно у людей квартиры в нежилом доме. Каламбур)

А дальше.
Оказывается решения АСГМ, которые указывают на то, что МФК не многоквартирные дома отменены, дела отправлены на новое рассмотрение.

А ТЕПЕРЬ ВНИМАНИЕ.
Отменяя решения нижестоящих судов, ФАС МО указывает, что
«Согласно пункту 4.5 СП 160.1325800.2014 при сдаче многофункционального комплекса в эксплуатацию для обеспечения безопасности в процессе эксплуатации представляется инструкция по эксплуатации: инструкция разрабатывается проектировщиком, заказчиком или иной организацией по поручению заказчика. Порядок разработки инструкции и ее состав в соответствии с пунктом 4.5 СП 160.1325800.2014 регулируются Положением о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденным Министерства регионального развития Российской Федерации No 45 от 01.06.2017.

Таким образом, законодательно закреплено, что
— в многофункциональный комплекс могут входить многоквартирные дома, — термин «многофункциональный комплекс» не исключает термина
«многоквартирный дом»,
— в случае наличия в многофункциональном комплексе зданий с жилыми
помещениями, квартирами, требования по технической документации и нормам эксплуатации этих зданий регулируются требованиями и нормами, предусмотренными для многоквартирных домов.
Следовательно, вывод суда о том, что дома, в отношении которых заявлены исковые требования о передаче технической документации, не являются многоквартирными домами, так как относятся к многофункциональному комплексу, является ошибочным.»

Это я о чем. Я вообще, когда читал первые решения разочаровался в том, чтоб приобрести себе апарты с перспективой перевода в жилой фонд. Поэтому не стал брать в Перовскай, хотя жить в лесу мне нравилось бы больше, чем жить на шоссе. Но я побоялся, что обещать не значит жениться. И можно так и остаться в апартах. Плюс получался такой правовой казус, что даже те, кто перевел апартаменты в квартиры, оставались жить в нежилом доме, в отношении которого не действовали нормы ЖК РФ.
На самом деле я также волновался приобретая квартиру в нашем ЖК, ведь он тоже МФК. Но потом юрист сказал: задолбал, не ссы, прорвемся! И усе)

Строительство апартаментов может быть запрещено

Минстрой предложил запретить строительство апартаментов. Планируется, что уже введённые в эксплуатацию апартаменты попадут под «амнистию» и будут переведены в статус жилых помещений.

Попытки принять соответствующий законопроект предпринимались в 2016 и 2018 годах, но вопрос не доходил до итогового рассмотрения Госдумой. Посмотрим, что будет на этот раз.

Если всё пойдёт по сценарию Минстроя, то до конца 2020 года в законодательство введут понятие «многофункциональное здание с жилыми помещениями» – именно так будут называться уже построенные апартаменты. Затем, по аналогии с обычным жильём, при них создадут управляющие компании, введут взносы за капремонт, разрешат постоянную регистрацию и т.д.

По мнению замглавы Минстроя Н. Стасишина, строить в будущем новые апартаменты – нецелесообразно.

Пока неясно, как возможные нововведения повлияют на налогообложение и стоимость коммунальных услуг. Как эти изменения повлияют на объекты, находящиеся на этапе строительства? С какого времени вступит в действие запрет на строительство апартаментов?

Словом, ждём от законодателей более детальной информации по данным вопросам.

Что такое апартаменты?

Парадокс, но в российском законодательстве однозначный статус апартаментов до сих пор не определён. Этого понятия вы не найдёте в Жилищном кодексе. Есть лишь несколько упоминаний о нём в некоторых отраслевых подзаконных актах, в основном относящихся в сфере туризма. Согласно им, апартаменты относятся к категории комфортного гостиничного номерного фонда. Это нечто среднее между квартирой и номером в гостинице.

На рынке недвижимости апартаменты составляют конкуренцию квартирам, но являются нежилыми помещениями. Тем не менее, на практике люди их эксплуатируют в качестве жилплощади, пользуются коммунальными услугами, обставляют мебелью и техникой, а впоследствии могут продать следующему собственнику.

Получается, помещения ‒ нежилые, а все условия для проживания имеются.

В чём плюсы и минусы апартаментов?

Преимущества апартаментов:

1. Цена. В среднем апартаменты на 10-30% дешевле квартир с аналогичными характеристиками, такими как площадь, возраст и материал дома, инфраструктура (для Анапы, к сожалению, это не так. Здесь главный ценообразующий фактор ‒ это локация).

2. Месторасположение. Как правило, апартаменты появляются там, где обычные жилые дома строить запрещено. Застройщики пользуются этим пробелом в законодательстве и могут возвести апартаменты, имеющие статус коммерческой недвижимости, например, в историческом центре крупного города. А если дело касается Анапы или других курортов, то апартаменты можно встретить в нескольких сотнях метров от берега моря, где разрешение на строительство жилого дома получить невозможно.

3. Отсутствие необходимости оплачивать капремонт.

Недостатки апартаментов:
  1. Высокие коммунальные платежи. Тариф за ЖКУ в коммерческих помещениях выше, чем в обычных квартирах.
  2. Выше налог на недвижимость.
  3. Невозможно оформить налоговый вычет.
  4. Только временная прописка. Впрочем, её можно оформить сроком на 5 лет и продлевать по мере истечения срока.
  5. Не действуют строительные нормы, предъявляемые к жилым помещениям (толщина стен, уровень инсоляции и звукоизоляции, а также другие параметры).
  6. Отсутствие требований к наличию рядом с домом объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник).
  7. В соседнем помещении может в любой момент открыться офис какой-нибудь фирмы, со всеми вытекающими (сюда же можно отнести то, что в нежилых помещениях не действует так называемый «закон о тишине»).

Таким образом, возможный перевод апартаментов в статус жилого помещения позволит нивелировать пусть не все, но хотя бы часть из перечисленных отрицательных моментов. Впрочем, одновременно с этим обесценятся и некоторые «плюсы» – наверняка на них вырастет цена, а также появится необходимость платить за капремонт.

Кстати, даже если очередная попытка реформировать рынок апартаментов снова окажется неудачной, то у вас всё равно есть возможность при необходимости перевести свои апартаменты в статус квартиры.

Что нужно сделать, чтобы апартаменты стали квартирой?

Чтобы начать процедуру перевода, должны быть выполнены следующие условия:

  1. Лицо, подающее заявление на перевод, должно быть собственником апартаментов.
  2. Отсутствие обременений на объект (ипотека, арест, притязания третьих лиц).
  3. Нежилое помещение отвечает требованиям, предъявляемым к жилому помещению (согласно Постановлению Правительства РФ №47 от 28.01.2006).

Если все условия соблюдены, можно приступать к сбору документов.

Список документов:
  1. Заявление на перевод.
  2. Паспорт заявителя.
  3. Выписка из ЕГРН и другие правоустанавливающие документы на данное помещение.
  4. Технический и кадастровый паспорт.
  5. Поэтажный план здания, в котором находится объект.
  6. Письменное согласие собственников соседних помещений, полученное на процессе их общего собрания.

Если решение о переводе касается всего дома, то необходимо организовать общее собрание собственников, по итогам которого на руках у заявителей должны быть уведомление о собрании, лист регистрации, пофамильный список участников и итоговый протокол общего собрания собственников апартаментов в данном доме.

Алгоритм действий следующий:
  1. Заявитель (собственник) подаёт весь пакет документов в соответствующий орган местного самоуправления ‒ напрямую, либо через МФЦ. В любом случае ему должны написать расписку о том, что заявление принято.
  2. Уполномоченный орган в течение 45 календарных дней должен создать комиссию для оценки объекта недвижимости (в нашем случае ‒ апартаментов). Комиссия определяет, отвечает ли данный объект тем требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям.
  3. Основываясь на результатах работы комиссии, уполномоченный орган выносит решение ‒ удовлетворить заявление, либо отказать. В течение 3 рабочих дней о принятом решении должны уведомить заявителя.

Что делать, если отказали?

К сожалению, так бывает нередко. Основная причина возможного отказа ‒ несоответствие апартаментов требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (как раз то, что и проверяет комиссия). Иногда собственнику достаточно лишь устранить незначительные несоответствия (например, усилить шумоизоляцию) и можно снова подавать заявление.

Но бывает, что для достижения цели необходима перепланировка помещения. Кстати, вопросами перепланировки занимается тот же орган, в который заявитель ранее обращался с просьбой о переводе апартаментов из категории нежилого в жилое.

Но прежде, чем писать заявление о перепланировке, собственнику необходимо обратиться в специализированную лицензированную компанию, которая разработает проект перепланировки. И уже затем снова готовить пакет документов:

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Проект перепланировки.
  3. Правоустанавливающие документы + паспорт заявителя.
  4. Технический паспорт и поэтажный план.

Уполномоченному органу понадобятся всё те же 45 дней, чтобы вынести своё решение.

Если решение положительное, то можно приступать к процессу перепланировки помещения. Далее, по завершению ремонта, необходимо обратиться в местное БТИ за получением нового техпаспорта и затем заново подавать весь пакет документов на перевод апартаментов в статус жилого помещения. Скорее всего в этот раз заявление будет удовлетворено.

Если решение отрицательное, можно обратиться в суд или попробовать заказать другой проект. Но и это может не помочь. К сожалению, не любое помещение может соответствовать статусу квартиры. В каких-то случаях для этого потребуется изменение несущих конструкций здания, а этого никто сделать на законных основаниях не позволит.

Как видим, путь преобразования апартаментов в квартиру нелёгок и небыстр. И нет 100%-ной гарантии, что он приведёт к желаемому результату. Поэтому перед покупкой недвижимости в апарт-комплексах обязательно консультируйтесь со специалистами рынка недвижимости (риэлторами, юристами, оценщиками, проектировщиками).

На тему возможного запрета строительства апартаментов опубликовал видео на своём YouTube-канале:

Если речь идёт о покупке такого рода недвижимости в Анапе, то обращайтесь по телефону +7 (800) 350-34-54 (звонок по России бесплатный). Мои сотрудники всегда готовы помочь определиться с оптимальным вариантом апартаментов, квартиры или дома под ваш запрос, а также решить сопутствующие юридические вопросы.

Что даст закон о новом статусе апартаментов?

Граждане смогут регистрироваться в этих помещениях в случае принятия законопроекта. Но коммуналка, как и прежде, будет насчитываться по повышенному тарифу, а сами апартаменты нельзя будет признать аварийными жильем

Фото: Фадеичев Сергей / ITAR-TASS

Апартаменты хотят приравнять к жилым помещениям. В них можно будет оформлять регистрацию. В то же время повышенная плата за услуги ЖКХ сохранится, а субсидий и льготных кредитов на такую недвижимость не будет. О разрабатываемом законопроекте сообщил председатель комитета Совфеда по федеративному устройству и региональной политике Олег Мельниченко.

О том, что апартаментам надо присвоить правовой статус, представители власти стали чаще говорить в прошлом году. Замглавы Минстроя Никита Стасишин отмечал, что следует запретить строительство апартаментов. Вице-премьер Марат Хуснуллин говорил, что апартаменты следует приравнять к жилью. Владимир Путин поручил кабмину внести поправки до августа 2021 года.

Что именно не устраивает чиновников? По закону апартаменты не являются жилым помещением, но фактически люди в них проживают. В отношении их владельцев применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, а застройщики не обязаны строить к ним инфраструктуру и соцобъекты. По новому законопроекту, который анонсировал сенатор Мельниченко, апартаменты все-таки приравняют к жилью, в них уже можно будет зарегистрироваться.

И эти меры давно назрели, говорит управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев:

Константин Ковалев управляющий партнер компании Webster

Людей купивших апартаменты, защитят и в случае банкротства застройщика. Но ограничений больше. И вот главные из них: коммуналка, как и прежде, будет насчитываться по повышенному тарифу; апартаменты нельзя будет признать аварийными и подлежащими сносу — в госпрограммы по расселению они не попадут и строительство социнфраструктуры к ним не предусмотрено. Также на такую недвижимость не будут действовать субсидии и льготные кредиты.

По словам сенатора Мельниченко, «принятие закона не приведет к повышению стоимости». Но тут все же, скорее, наоборот, считает директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова:

Наталья Сазонова директор по развитию компании «Метриум»

По новому закону, апартаменты будут считать «жилыми помещениями второго класса». Все начатые стройки жилых комплексов с апартаментами позволят завершить, а новые будут строить в общественно-деловых зонах. Другими словами, покупателям апартаментов надо быть готовыми к появлению офиса за стеной — в этом отношении ничего не меняется, отмечает обозреватель Business FM, глава экспертного совета журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» Валерия Мозганова:

Валерия Мозганова обозреватель Business FM, глава экспертного совета журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» статус, а это очень непросто. Люди, предположим, хотят иметь «квартиру для пиджака» поближе к работе, люди хотят иметь какое-то пристанище в Москве для тех или иных целей. Это рыночный ответ. Законопроектов, касающихся лега

По словам эксперта, итоговый документ еще может серьезно поменяться. Он уже получил замечания от Минстроя, мэрии Москвы и администрации Подмосковья. И несмотря на поручение Владимира Путина внести поправки до августа, в плане, утвержденном премьером Михаилом Мишустиным, стоят уже другие даты. Проект об апартаментах внесут в правительство в сентябре, а в Госдуму — в октябре этого года.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Преобразование недвижимости может стать ответом на потребность в большем количестве многоквартирных домов

Ни для кого не секрет, что в Соединенных Штатах не хватает сдаваемых внаем квартир. Замедление, начавшееся во время финансового кризиса 2007–2008 годов, привело к истощению предложения, и проблема усугубилась проблемами цепочки поставок из-за пандемии коронавируса.

Жилищное строительство, которое ускорилось для удовлетворения спроса, вызванного пандемией, было ограничено нестабильностью цепочки поставок, которая привела к росту цен на основные материалы, такие как пиломатериалы, сталь и металлы.Между тем, давняя нехватка рабочей силы также способствует отставанию. Согласно исследованию, проведенному по заказу Национальной ассоциации риэлторов, в следующем десятилетии Соединенные Штаты столкнутся с недостатком незавершенного строительства не менее 5,5 миллионов домов. В исследовании говорится, что историческое рыночное равновесие означает поставку примерно 1,5 млн новых единиц в год.

Проблемы с поставками вынуждают застройщиков рассматривать альтернативы строительству новых домов с нуля. Преобразование недвижимости, которое требует меньше времени, материалов и рабочей силы, представляет собой жизнеспособное решение проблемы дефицита, особенно в секторе многоквартирного жилья.

Рост числа конверсий начался еще до пандемии. Согласно недавнему анализу, проведенному RentCafe, общенациональной службой каталогов квартир и блогом, в 2021 году, согласно данным Yardi Matrix, должно было быть преобразовано 20 100 многоквартирных домов, что почти вдвое больше, чем в каждый из трех предыдущих лет. Поскольку воздействие пандемии на недвижимость продолжается, избыток кондоминиумов, отелей и офисных помещений может привести к еще большему преобразованию в многоквартирные дома.

Кондоминиумы

В 1961 году был принят Национальный закон о жилье, направленный на поощрение приобретения доступного жилья в многоквартирных домах, что положило начало рынку кондоминиумов.Согласно исследованию рыночного поглощения новых многоквартирных домов, проведенному Бюро переписи населения США, 68% существующих кондоминиумов были построены в период с 1970 по 2000 год, а почти 20% — с 2000 по 2010 год. Но оценки относительно не изменились. По данным Национальной ассоциации риэлторов, в 2005 году средняя цена продажи квартиры составляла 228 200 долларов. Впоследствии цены снизились и не восстанавливались до уровня 2005 года до августа 2016 года, согласно данным Redfin. Стареющее предложение кондоминиумов и их ограниченная оценка после финансового кризиса представляют собой возможность для инвесторов.

Между тем, бремя ремонта приходящих в упадок кондоминиумов может послужить стимулом для кондоминиумов использовать возможности конверсионной продажи. За обслуживание по-прежнему отвечают ассоциации домовладельцев, которым может не хватать времени и опыта для решения этой проблемы. Если улучшения и ремонт оставлены без присмотра, владельцам квартир, возможно, придется внести дополнительные платежи за капитальные улучшения сверх своих членских взносов. Непоследовательное участие в ассоциациях из-за смены собственника и субаренды помещений часто усугубляет проблему.

Проблемы с поставками вынуждают застройщиков рассматривать альтернативы строительству новых домов с нуля. Преобразование недвижимости, которое требует меньше времени, материалов и рабочей силы, представляет собой жизнеспособное решение проблемы нехватки, особенно в секторе многоквартирного жилья.

Инвесторы, обладающие капиталом, временем и знаниями в области управления недвижимостью, обладают уникальной квалификацией для улучшения условий этой недвижимости, в то же время предоставляя столь необходимое жилье для рынка аренды многоквартирных домов.Они могут предложить владельцам квартир цены выше рыночных, которые пытаются окупить свои первоначальные инвестиции.

Сроки и местные законы являются соображениями для инвесторов, стремящихся переоборудовать здания кондоминиума. Кроме того, может потребоваться время, чтобы получить контроль над ассоциацией домовладельцев, чтобы начать проект. Местные законы о собственности должны быть оценены с точки зрения удобства преобразования. В Чикаго и Флориде, например, были введены новые ограничения для предотвращения конверсии.

Гостиницы

Гостиницы представляют собой еще одну область возможностей для конверсии.В частности, многообещающими являются подсекторы длительного пребывания и ограниченного обслуживания, поскольку они уже настроены для поддержки структуры многоквартирного дома.

Эти отели обычно относятся к категории среднего уровня гостеприимства, сектору, в котором до пандемии наблюдался избыток предложения до 2021 года, как показано на диаграмме ниже. Спрос постоянно падает между 45% и 57% доступных номеров по стране. Еще один плюс: отели среднего класса обычно располагаются в пригородных районах с ограниченным количеством доступного жилья, что является долгосрочной проблемой в Соединенных Штатах.

Возможно, этот переизбыток мог бы стать лекарством от нехватки жилья. Но этот тип инвестиций не обходится без проблем, включая зонирование и одобрение местных органов власти на перепрофилирование собственности. Четкое понимание аппетита местного правительства, а также динамика спроса и предложения в этом районе сделают преобразование более плавным.

Офис

Много было написано о будущем офисных помещений, еще одной категории, созревшей для преобразования, особенно в городских районах.В то время как офисы должны оставаться неотъемлемыми местами сбора для корпоративной жизни, пандемия вызвала явный и потенциально постоянный переход к удаленным и гибридным моделям работы, что делает вероятным дальнейшее сокращение площади офисов. Чистое поглощение, мера использования площади в квадратных футах, выдвигает на первый план следующую возможность преобразования многоквартирного дома.

Чистое поглощение офисных площадей снизилось с 2018 года, недавно достигнув самого низкого уровня с 2000 года и составив более 20 миллионов квадратных футов, согласно данным CoStar.С 2006 года общенациональный кадастр остается стабильным и составляет около 8 миллиардов квадратных футов. И хотя открытая архитектура многих коммерческих офисных зданий явно требует больше усилий для преобразования в жилые помещения, чем другие типы недвижимости, эта дополнительная работа компенсируется явным преимуществом: расположением. , место, место!

Согласно недавнему исследованию, проведенному Национальной ассоциацией риелторов, привлекательность преобразования офиса в жилое отражается в разнице между арендной платой за офис и квартиру.Учтите, что арендная плата за квартиры класса А выросла почти на 11% в третьем квартале 2021 года, согласно данным CoStar. И наоборот, среднегодовой рыночный рост арендной платы за офисы составил всего 1,15% в третьем квартале 2021 года. Разница в росте между этими двумя секторами представляет собой убедительный аргумент для инвесторов в офисную недвижимость, столкнувшихся с низкой заполняемостью и ограниченным ростом арендной платы.

Между тем, отставание бизнеса во время периодического восстановления нестабильной экономики, вызванной пандемией, сделало городские власти более открытыми для новых идей по оживлению пустующих пространств.Но в отличие от переоборудования гостиничного пространства, местное зонирование и разрешения могут создавать проблемы при перепрофилировании офисных помещений.

Поддержка на федеральном уровне может помочь ускорить тенденцию преобразования офисов. В июле 2021 года в Сенат был внесен Закон о возрождении городских районов; этот закон предлагает возместить застройщикам 20% расходов на преобразование старых офисных зданий в жилые, гостиничные или многофункциональные объекты. Хотя этот законопроект все еще находится на рассмотрении, принятие президентом Байденом в декабре 2021 года 1 доллара.2 миллиарда счет инфраструктуры обнадеживает; это поддерживает необходимость решения проблемы старения инфраструктуры США, включая многие городские офисы. Городские офисные помещения могут стать ответом на постоянную потребность в городском жилье.

Вывод

Расширение предложения многоквартирного жилья за счет преобразования кондоминиумов, отелей и коммерческих офисных помещений — хотя и не без проблем — представляет собой возможность привести каждый сектор в лучший баланс в экосистеме недвижимости.

 

Похожие сообщения

  • Осторожные строители продолжают сдерживать предложение жилья

    Ключевые показатели государственного жилья продолжают снижаться по сравнению с прошлым годом. По данным Министерства торговли, количество новостроек в мае упало на 11,2%, количество разрешений сократилось на 3,8%. Эти цифры ясно указывают на то, что произойдет спад до 1,22 миллиона единиц жилья…

  • Жилье, которое начнется в 2020 году на ура

    Ноябрьское строительство жилья выросло на 3,2% до уровня 1 с учетом сезонных колебаний.365 миллионов в ноябре, превышая ожидания. Новости продолжали циркулировать с разрешениями на жилье, опережающим индикатором будущих стартов, которые выросли до 1,482 миллиона –…

Хотите владеть многоквартирным домом? Купить ветхий отель по дешевке

Местные жители отчаянно нуждаются в более доступном жилье, но цена для застройщиков слишком высока. Земля, рабочая сила и материалы были дорогими до пандемии коронавируса, а сейчас они стали еще дороже.

Вот почему некоторые творческие застройщики теперь обращаются к отелям — и это похоже на союз, заключенный на небесах в сфере недвижимости.

Культура пребывания дома во время пандемии сильно ударила по гостиничному сектору. По данным Fitch Ratings, доля отелей, просрочивших ипотечные кредиты, в декабре выросла до чуть более 18% по сравнению с менее чем 2% год назад. Гостиницы страдают даже больше, чем торговая недвижимость.

Но это создает возможности для инвесторов, таких как Дэвид Питерс из Миннеаполиса, который покупает проблемные отели по бросовым ценам и превращает их в доступные квартиры.

«Квартиры здесь, вы можете заплатить 120 000 долларов за дверь, и мы можем купить эти отели, вероятно, от 30 000 до 40 000 долларов за дверь, и, возможно, вложить 10 000 долларов за дверь в ремонт», — сказал Питерс.

Отели люкс дешевле переоборудовать, так как в них уже есть кухни. Стандартные номера также не требуют такой уж большой работы. Спрос на эти доступные агрегаты только усиливается.

«Когда разразилась пандемия, мы увидели еще больший спрос на доступное жилье в стиле микроквартир», — сказал Петерс.

Питерс купил отель на окраине Миннеаполиса незадолго до начала пандемии. Он превратил его в небольшие квартиры. Некоторые комнаты он оставил как гостиничные единицы, чтобы не пришлось заниматься изменением зонирования.

«Когда мы купили этот отель, у нас была очень низкая заполняемость, и в течение нескольких месяцев, когда мы ремонтировали номера, и даже некоторые номера до того, как мы их отремонтировали, мы смогли привлечь людей в их», — сказал Петерс.

Нехватка доступного жилья сейчас критическая. По данным RealPage, компании-разработчика программного обеспечения для управления недвижимостью, жилой фонд так называемого класса C в настоящее время занят на 96% по всей стране и на 99% на Среднем Западе. Более дорогих, так называемых квартир класса А, больше.

«Затраты на землю и строительство исключают практически любое строительство нового продукта по рыночной цене в этой ценовой категории класса C. Новое строительство просто нецелесообразно с финансовой точки зрения», — сказал Грег Уиллетт, главный экономист RealPage. «Весь существующий продукт класса C состоит из старой недвижимости, где арендная плата просто ниже ставок для новых сообществ».

Жилищный фонд класса C сокращается еще больше, так как инвесторы покупают старые здания и модернизируют их, чтобы получить более высокую арендную плату.По словам Уиллетта, разница в ежемесячной арендной плате между недвижимостью класса А и класса С составляет в среднем около 600 долларов.

Эта разница в цене имеет решающее значение для таких арендаторов, как Мишель Викстром, которая недавно переехала в собственность Питерса в Миннеаполисе. Викстром сказала, что с облегчением нашла его.

«Трудно найти что-то доступное или в моем ценовом диапазоне», — сказал Викстром. «В этом районе не так много жилья для малоимущих или чего-то еще».

Зонирование отелей и многоквартирных домов отличается, поэтому иногда сделки могут быть сложными.Петерс, однако, говорит, что если застройщики будут тесно сотрудничать с местными муниципалитетами, они смогут заключить сделки.

«Я думаю, что это действительно сообщество за сообществом и возможность за возможностью, но я знаю, что они очень взволнованы, потому что последнее, что им нужно, — это здание на 120 квартир, а оно пустует», — сказал он.

У Питерса в работе еще две сделки: одна в Миннесоте и одна в Су-Фолс, Южная Дакота. В 2017 году недвижимость в Южной Дакоте оценивалась примерно в 6 миллионов долларов.Питерс рассчитывает приобрести его за 3,2 миллиона долларов, потому что владельцы не выполнили свои обязательства по кредиту.

Нетрудно найти капитал для проектов, сказал он, поскольку инвесторы в условиях сегодняшних низких процентных ставок ищут недвижимость для более высокой прибыли.

«Мы можем предложить потенциальным резидентам более выгодные условия, а инвесторам мы можем предложить хорошую солидную прибыль, так что я заметил довольно высокий интерес к этому объекту», — сказал Питерс.

Больше жилья может повысить доступность, но только если вы построите его в правильных местах

За последние пару лет все чаще звучат голоса, говорящие о том, что для решения проблемы доступности жилья нам необходимо построить больше жилья — не обязательно больше доступного жилья, но больше жилья, и точка.Звучные фразы типа «да, вы можете построить свой путь к доступному жилью» появляются все чаще и чаще.

Ключевой частью этого дела является то, что для этого необходимо изменить основные правила зонирования. Примером этого аргумента является Сан-Франциско, где, как все отмечают, умопомрачительно высокие цены на жилье, острая нехватка доступного жилья и метастазирующая проблема бездомности.

Есть достойный аргумент, что при некоторых условиях строительство большего количества жилья для рынка снизит некоторые цены до некоторых степени, и что зонирование имеет некоторые отношение к этому.Но в конечном итоге потребуется гораздо больше, чем строительство более дорогого рыночного жилья в центре Сан-Франциско или Сиэтла, чтобы начать решать жилищный кризис в этих городах. Фактически реалии строительства в уже застроенных городских районах с высоким спросом означают, что изменения зонирования в этих районах будут иметь относительно небольшой эффект.

Большая часть разговора о зонировании отсутствует, если не весь смысл, то большая его часть. Спойлер: настоящая проблема зонирования — это то, что происходит в пригородах. Хотя это периодически признается, слишком мало людей говорят об этом, и еще меньше людей сосредотачиваются на том, чтобы внести изменения именно в эти места.

Запутанные отношения между спросом и предложением

Многие из тех, кто утверждает, что регулирование является причиной недостаточного предложения, похоже, не смотрели на цифры. Одним из них является секретарь HUD Бен Карсон, который прошлой осенью во время поездки в Сан-Франциско заявил: «Факты ясно показывают нам, что в местах с наибольшим регулированием также самые высокие цены и больше всего бездомных. Поэтому было бы логичным атаковать те вещи, которые, как кажется, вызывают проблемы.Факты также показывают, что в местах, расположенных ближе всего к Тихому океану, самые высокие цены и больше всего бездомных, но до сих пор никто не предложил осушать океан в качестве решения проблемы бездомности.

И кроме того, улики на самом деле не подтверждают заявление Карсона.

Базовое предположение рынка состоит в том, что там, где спрос самый высокий, строители будут строить больше. Таким образом, если рынок работает, вы ожидаете, что это проявится в цифрах. И это .Я посмотрел, сколько разрешений на строительство было выдано за последние шесть лет в каждом из городов с высоким рынком или испытывающих трудности, и рассчитал среднегодовое значение по отношению к существующему жилищному фонду каждого города, как показано в таблице. В национальном масштабе в течение шести довольно хороших лет для рынка жилья в целом среднегодовые разрешения на строительство составляли немногим менее 1 процента жилищного фонда страны. Но в Остине и Сиэтле они составляли почти 3 процента акций каждого города, что в три раза превышает средний показатель по стране.Наоборот, в Питтсбурге и Сент-Луисе, где спрос слаб, разрешения составляли менее половины 1 процента жилищного фонда. Понятно, что строители строят там, где есть спрос.

Причина низких цен в Сент-Луисе и Питтсбурге, несмотря на то, что строители не слишком увеличивают предложение в обоих городах, заключается в том, что спрос низок, и большую его часть можно легко удовлетворить за счет товарооборота в изобилии предложения. существующих домов и квартир. Проблемы с доступностью жилья в этих городах в большей степени связаны с бедностью, чем с предложением жилья.Это относится ко многим Соединенным Штатам. С другой стороны, цены в Сиэтле высоки, несмотря на то, что строители добавляют почти 10 000 квартир в год в небольшом застроенном городе, потому что спрос еще выше.

Хотя Хьюстон славится относительным отсутствием строительных норм, на самом деле здесь строится не больше жилья, чем в более жарких рыночных городах. ИСТОЧНИК: База данных HUD SOCDS

Но речь идет не только о размере спроса — количестве домохозяйств, ищущих жилье, — речь идет о том, кто ищет жилье и какой тип жилья они ищут.Это одна вещь, которую не ценят люди, указывающие на Хьюстон как на контрпример. Да, в Хьюстоне большой спрос на жилье и относительно доступные цены. Но люди, которые переезжают в Хьюстон и создают там спрос, небогаты; большинство из них принадлежат к рабочему классу или бедному среднему классу, которые не могут позволить себе квартиру в высотном доме за 3000 долларов в месяц, даже если бы захотели. Они ищут скромные дома на одну семью и апартаменты с садом, и это то, что строит рынок.И, как видно из диаграммы, Хьюстон на самом деле не строит так много. На самом деле, по сравнению с существующим жилым фондом, темпы строительства в Хьюстоне намного ниже, чем в округе Колумбия или Сиэтле, и ненамного выше, чем в Сан-Франциско, который сильно отстает от своих сверстников.

Спрос в Сиэтле, с другой стороны, обусловлен быстро развивающимся сектором высоких технологий, который привлекает высококвалифицированных молодых технарей-одиночек, получающих шестизначные доходы. В результате в Сиэтле возводится огромное количество дорогих многоквартирных домов с высокой плотностью застройки (85 процентов всех разрешений на строительство в Сиэтле выдаются на многоквартирные дома), включая высотные башни в центре города и здания средней этажности в таких районах, как Саут-Лейк-Юнион. , где арендная плата за студии обычно начинается от 2000 долларов.Сан-Франциско строит такое же жилье для того же рынка, но не так много и даже дороже.

Итак, если Сиэтл строит много жилья, почему оно все еще такое дорогое?

Что примечательно во всех действительно дорогих городах, так это то, что они сочетают в себе две вещи, привлекающие людей: хорошую работу и привлекательные удобства. В некоторых местах в Соединенных Штатах есть одно или другое, во многих местах, к сожалению, почти нет ни того, ни другого. Но очень немногие крупные города имеют оба .По какой-то причине непропорционально большая их доля приходится на Калифорнию, а большая часть остальных — тоже прибрежные города. Мы все знаем, какие это: Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Сан-Диего, Сан-Хосе, Сиэтл и Портленд на Тихом океане и Бостон, Нью-Йорк и Вашингтон на Атлантическом. Единственными однозначно популярными рынками у побережья являются Денвер с его горами и Остин с его беспрецедентной музыкальной и развлекательной сценой (и оба по-прежнему очень доступны по сравнению с Сан-Франциско или Сиэтлом), а некоторые другие, возможно, движутся в этом направлении.Экономисты из UCLA Anderson Forecast, которые сопоставили доступность с удобствами, используя шкалу удобств, разработанную Министерством сельского хозяйства США, обнаружили, что даже независимо от роста числа рабочих мест одни только удобства подталкивают цены вверх.

Если добавить к этому взрывной рост рабочих мест в районе Сиэтла, Силиконовой долины и других технологических центров, развитию будет трудно идти в ногу. Еще сложнее становится то, что в районе Сиэтла рабочие места создаются не только в Сиэтле, но и по всему округу Кинг — в Белвью, Редмонде (где в Microsoft работает 47 000 человек) и т. люди, занимающие эти должности, хотят жить в Сиэтле, точно так же, как многие технические специалисты Google хотят жить в Сан-Франциско.

Поскольку рабочие места в сфере технологий и состоятельные жители создают множество низкооплачиваемых рабочих мест в сфере обслуживания, это привлекает множество людей, не являющихся техниками. Они могут получить работу, но они также обнаруживают, что пытаться жить там на зарплату, которую платит эта работа, — это акт натянутого каната. Они могут стать бездомными, даже если у них есть работа, или стать бездомными, если они потеряют работу или их выселят из комнаты или квартиры, которые они не могут себе позволить. Как и везде, с бездомностью связаны и другие проблемы — проблемы с психическим здоровьем, употребление наркотиков, проблемы со здоровьем, — но разрыв между заработной платой и стоимостью жилья — это то, что усугубляет проблему в Сиэтле или Сан-Франциско, чем в других частях страны.

Это отражает болезненную реальность того, что в Америке 21 -го -го века все больше и больше рабочих мест, особенно высокооплачиваемых, создается во все меньшем и меньшем количестве мест, создавая большее ценовое давление в этих местах и ​​меньшее в других. другие. Последняя включает в себя большую часть сельской и провинциальной Америки, а также довольно много крупных городов и регионов. И когда места, которые создают большое количество хорошо оплачиваемых рабочих мест, также являются местами с удобствами — климатом, искусством, историей, пляжами и т. д. — давление удваивается.А поскольку непропорционально большая доля состоятельных иммигрантов в эти районы хотят жить там, где происходят события, в центральных городах, даже если они работают в пригородах, цены на городских взлетают до небес. В то время как в большинстве районов США дома в центральных городах стоят столько же или меньше, чем в их пригородах, на горячих рынках дома в центральных городах стоят дороже (рис. 2). Средний дом в Сиэтле продается на 250 000 долларов дороже, чем средний дом в остальной части столичного района Сиэтла .Напротив, средний дом в Бирмингеме, штат Алабама, продается чуть более чем за одну треть средней цены в остальной части города.

Цифры на оси Y (вертикальной) показывают соотношение между средней ценой в этом центральном городе и в районе метро в целом. Например, средняя цена дома в Бирмингеме составляет 0,38 (38 процентов) от средней цены дома в столичном регионе. Значение 1.0 означает, что цены в центре города и в метро одинаковы. ИСТОЧНИК: Zillow

Есть еще один фактор, который особенно силен в Сан-Франциско, но в разной степени влияет на все города с горячим рынком. Это населенные пункты . Трудно найти сайты, которые можно построить, а когда они находятся, они стоят непомерно дорого. Посмотрите Сан-Франциско в Google Планета Земля. Это оконечность полуострова. Немногие места в США так плотно застроены; даже немногие промышленные районы города представляют собой здания от стены до стены с небольшим количеством обширных парковок, характерных для промышленных районов в других местах. За несколькими отдельными исключениями, дома стоят бок о бок, часто перемежаясь многоквартирными домами.Это означает, что для строительства в Сан-Франциско (или Сиэтле, или Бостоне) застройщик должен приобрести дорогую, уже застроенную землю, что обычно означает необходимость собрать несколько участков с большими затратами времени и средств, затем снести здания и подготовить площадку, все из которых влечет за собой трату миллионов еще до начала строительства. Именно поэтому никто не собирается строить в Сан-Франциско скромные домики или садовые квартиры, какое бы зонирование ни позволяло.

Согласно презентации экономиста Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе Джерри Никелсбурга, которую я прослушал в ходе его интервью с застройщиками из Лос-Анджелеса, стоимость и сложность поиска участков, на которых они могли бы строить, были самым большим ограничением их способности производить больше жилья.Во-вторых, нехватка квалифицированных строительных рабочих. Правила заняли третье место.

Второе заблуждение школы «строим, детка, строим» заключается в том, что не имеет значения, что вы строите, если вы создаете больше предложения. Предположение о том, что добавление предложения способствует доступности, основано на принципе фильтрации и идее цепочки шагов. Если вы строите новый дом, семья, которая переезжает в него, переезжает из старого дома, который покупается (по несколько более низкой цене) семьей, переезжающей из другого (менее желательного) старого дома, и так далее.Это случается. Но насколько хорошо и насколько это происходит, зависит от типа возводимого нового жилья. В Сиэтле то, что строится, в основном рассчитано на молодых, состоятельных, в основном одиноких иммигрантов. Это оказывает гораздо меньшее влияние на остальную часть рынка жилья, особенно на семьи с детьми, которые ищут большие дома, чем на новые районы, строящиеся на окраинах Феникса или Далласа. Это может иметь даже отрицательный эффект. Как утверждают два ученых из Лондонской школы экономики, Майкл Сторпер и Андрес Родригес-Позе, в недавней статье: «Такая политика, как сплошное зонирование, которая в основном высвобождает рыночные силы, обслуживающие людей с высокими доходами, скорее всего, усилит эффект. неравенства доходов, а не смягчать их.Их статья, гораздо более подробная и аргументированная, чем эта короткая статья, доступна в Интернете, и ее стоит прочитать.

Имеет ли значение зонирование?

Да, это так, но не обязательно так, как думают сегодня многие люди. В последнее время люди указывают на Миннеаполис как на образец того, как это делать. В прошлом году Миннеаполис внес поправки в свой генеральный план, чтобы разрешить строительство до трех квартир на участке в районах, где ранее располагались жилые дома на одну семью. Это означает, что в любом таком районе застройщик может построить одно-, двух- или трехквартирный дом на участке, ранее ограниченном односемейным домом.Это имеет смысл. Во многих старых районах уже давно есть дома на одну, две и три семьи, а также небольшие многоквартирные дома, и они хорошо работают.

Но приведет ли это к более доступному жилью? Проведем мысленный эксперимент. Предположим, застройщик хочет купить три дома, снести их и построить девятиквартирный дом. По данным Zillow, средняя цена продажи в Миннеаполисе летом 2019 года составляла около 270 000 долларов, что является ценой, которую может себе позволить семья, зарабатывающая в рамках медианного дохода HUD в районе Миннеаполиса.Однако эта цена означает, что базовая стоимость земли для этого застройщика, включая затраты на приобретение, снос и транзакционные издержки, будет составлять не менее 110 000 долларов за каждый из девяти блоков, которые они планируют построить. Предполагая, что они хотят, чтобы стоимость земли составляла не более 25 процентов от конечной цены, они будут стремиться установить цену на кондоминиумы как минимум в 440 000 долларов за штуку, или на 63 процента больше, чем цена домов, которые они снесли, чтобы построить свои кондоминиумы. Эта цифра, вероятно, занижена, учитывая, что только стоимость строительства квартиры площадью 1200 квадратных футов, не считая дополнительных расходов, вероятно, составит 200 000–250 000 долларов.Да, будет добавлено больше единиц, , но только за счет удаления более крупных и доступных по цене.  

Следует признать, что не все увеличения жилья в Миннеаполисе требуют удаления существующих единиц. Теперь владельцам собственности будет легче создавать вспомогательные единицы, чем раньше (и не ограничиваться владельцами-жильцами, как это было в соответствии с предыдущим постановлением), но это, вероятно, приведет лишь к небольшому потоку дополнительных единиц, многие из которых может быть предназначено для членов семьи и не будет доступно на открытом рынке.

В различных городах были предложены более агрессивные реформы зонирования, в том числе такие, которые могут привести к перепланировке значительного числа существующих скромных домов или продуктивных промышленных и коммерческих зон для размещения многоквартирных домов с высокой плотностью застройки. Но помимо потенциального повреждения ткани района — какое значение имеет для — все они страдают от одной и той же основной проблемы. За редким исключением, для значительного уплотнения в застроенных городских районах, что-то должно быть удалено и заменено. Если полученное в результате жилье будет дороже, чем то, что оно заменяет, или если оно устранит рабочие места, любые выгоды от увеличения предложения — если они вообще существуют — будут нивелированы этими негативными воздействиями. Уплотнение городских территорий — это не бесплатный обед.

Мы должны подняться в пригород

Означает ли это, что повторное зонирование всегда неуместно или, что еще хуже, контрпродуктивно? Нет, но большинство нынешних защитников перезонирования ищут решения не в том месте.Парадоксально и прискорбно, что почти все внимание к изменению зонирования в последние несколько лет было сосредоточено на городских центральных городах, наиболее известными из которых являются Нью-Йорк, Миннеаполис, Сиэтл и Сан-Франциско. Тем не менее, хотя центральное городское зонирование, безусловно, могло бы выиграть от улучшения, городские районы, в том числе все четыре города, всегда предлагали более разнообразные варианты зонирования, чем их пригороды, всегда допускали большое количество квартир, предоставляли подавляющее большинство доступного жилья в большинстве регионов. запас, и в большинстве их зон для одной семьи позволили застройщикам строить на гораздо меньших участках, чем разрешено в большинстве пригородов.

Защитники жилищного строительства и прогрессивные политики продвигают перезонирование в центральных городах, в основном, насколько я могу судить, потому что там живут почти все. Но настоящая цель скрывается на виду совсем рядом: в пригородах этих городов. Как указывали многие люди и подробно документировали с 1960-х годов, пригородных муниципалитетов полностью исключают зонирование . Действительно, довольно много было создано именно по этой причине. Огромные площади пригородных земель предназначены для коммерческого и промышленного использования, что выходит далеко за рамки потенциальной потребности или спроса.Многоквартирные дома разрешены с осторожностью, если вообще разрешены. В 1970-х годах, когда я пытался построить доступное жилье на Лонг-Айленде, не было ни одного объекта собственности, зонированного по праву (в том смысле, что можно было бы строить без дискреционного разрешения, такого как отклонение или специальное разрешение) для квартир в весь город Брукхейвен, обширный поселок с населением более 300 000 человек, занимающий площадь более 250 квадратных миль. Сомневаюсь, что сегодня что-то изменилось.

В то время как для зоны R-3 в Миннеаполисе требуется минимальный участок площадью 5000 квадратных футов (и максимальная площадь составляет 7500 квадратных футов), для близлежащей Maple Grove требуется минимальный участок площадью 10000 квадратных футов в его самой высокой зоне плотности для одной семьи. .Многие постановления о зонировании пригородов требуют пол-акра, акра (43 560 квадратных футов) или больше для каждого дома. В пригородных поселках, окружающих маленькую деревню в Нью-Джерси, где я живу, почти вся земля разделена на два акра и более. Более того, как я упоминал ранее, во многих регионах с сильным или развивающимся рынком стоимость недвижимости в пригородах не выше, а часто и ниже, чем в центральных городах. Существующая плотность населения намного ниже, и во многих пригородных районах все еще доступно большое количество свободных земель, хотя их было меньше, чем несколько десятилетий назад.Во многих пригородных муниципалитетах также есть большое количество пустующих или недостаточно используемых коммерческих и промышленных площадей, включая устаревшие торговые центры и полупустые офисные парки, которые можно реконструировать без потери рабочих мест или существующего жилья.

Изолирующее пригородное зонирование привлекло серьезное внимание в 1960-х и 1970-х годах благодаря поддержке покойного Пола Давидоффа, с которым мне выпала честь работать в течение многих лет. Это внимание привело к некоторым важным инициативам, в том числе Mt.Решение Laurel и введение в действие в Массачусетсе главы 40B, известной как закон о «антиснобском зонировании». В обоих штатах эти инициативы привели к созданию большого количества единиц доступного жилья в пригородных районах с высокими возможностями, что позволило найти места для строительства налоговой льготы на жилье для малоимущих и других проектов доступного жилья, а также — особенно в Нью-Джерси. — за счет агрессивных инклюзивных требований в многоквартирных застройках по рыночным ценам.

Вопреки многим опасениям, когда во многих пригородах Нью-Джерси были построены тысячи единиц доступного жилья, небо не упало.Более того, поскольку большинство жителей большинства городов с низкими доходами работают в пригородах, влияние их переезда на время и стоимость поездок на работу может быть даже положительным. Несмотря на то, что за последние десятилетия эксклюзивное разрастание поглотило множество ценных возможностей, возможности для создания большого количества доступного жилья, а также жилья среднего класса в пригородах с высокими возможностями все еще существуют. Но пригороды почти не упоминаются в текущем разговоре.

Было бы несправедливо сказать, что загородным зонированием никто не занимается.Калифорнийский фонд правовой защиты арендаторов и образования (CaRLA) подал иски против нескольких пригородных городов за отказ от проектов с более высокой плотностью населения, а закон YIMBY, который использует слоган «подать в суд на пригород», также использует судебный иск или угрозу из него, чтобы способствовать одобрению более плотного жилья. Так что, однако, они действуют в гораздо меньших масштабах, чем работа Института пригородных действий, Департамента общественного защитника Нью-Джерси, ACLU Нью-Джерси, Западного центра права и бедности и множества других в 1970-х годах. и 1980-е годы.В Массачусетсе губернатор Чарли Бейкер предложил в прошлом году закон, позволяющий городам и поселкам вносить изменения в зонирование простым большинством голосов городского совета или городского собрания, а не квалифицированным большинством в две трети, которое требуется в настоящее время. Если бы он был принят, он, вероятно, имел бы не более чем символическое значение, но, тем не менее, он зачах и умер в законодательном собрании штата. Но это скромные, едва заметные жесты по сравнению с тем, что необходимо, и по сравнению с масштабами работ по зонированию городов в Миннеаполисе, Сиэтле или Нью-Йорке.

Было бы прискорбно, если бы нынешняя обстановка, в которой рост стоимости жилья привела к более широкому, чем когда-либо прежде, обсуждению изначально исключающего характера зонирования, могла бы возникать и исчезать без решительных усилий, направленных на то, чтобы вновь поднять вопрос об исключении пригородов. Да, с политической точки зрения сложнее заниматься зонированием пригородов, где изоляция прочно укоренилась и где прогрессивных мэров и советов очень мало, но если мы серьезно относимся к попыткам увеличить возможности доступного жилья, в отличие от символических жестов, вот где мы должны быть.

Я хотел бы поблагодарить Роба Финна, Джона Шапиро и Тодда Суонстрома за их вдумчивые комментарии к проекту этой статьи.

 

ОБНОВЛЕНИЕ: Алан Маллах отвечает на критику его оценки городского и пригородного зонирования.

Передовая статья: Не позволяйте инвесторам в недвижимость уничтожить весь наш жилой фонд, контролируемый арендной платой

Жизнь в Калифорнии становится только труднее, так как арендная плата растет, а недорогое жилье становится все более дефицитным.Проблема стоит особенно остро в дорогих городских прибрежных районах, таких как Лос-Анджелес, где три из четырех домохозяйств говорят, что они тратят более одной трети своего дохода на аренду и коммунальные услуги.

Решение жилищного кризиса состоит в том, чтобы строить больше жилья для людей с любым уровнем дохода, и в Калифорнии в течение десятилетий справлялись с этой задачей плохо. Но это только часть решения. Защита и сохранение существующего доступного жилищного фонда — особенно квартир и домов с регулируемой арендной платой — имеет важное значение для обеспечения людей жильем.

Тем не менее, защитники прав арендаторов предупреждают, что Калифорния теряет тысячи квартир с регулируемой арендной платой из-за спекулянтов недвижимостью и застройщиков, которые скупают старые здания, выселяют арендаторов и перестраивают недвижимость, часто в новые дорогие квартиры или сдаваемые в аренду квартиры.

В настоящее время Законодательное собрание рассматривает законопроект 854 Ассамблеи, внесенный членом Ассамблеи Алексом Ли (штат Сан-Хосе), который затормозит, как быстро новый владелец контролируемой арендной платы собственности сможет превратить ее в недвижимость с рыночной ставкой. Это коррекция курса, которая может остановить выселение арендаторов из квартир, регулируемых арендной платой, на рынок жилья, который многие не могут себе позволить.Ассамблея должна проголосовать за одобрение этого законопроекта и отправить его в Сенат штата для дальнейшей доработки.

Закон штата 1985 года, называемый Законом Эллиса, позволяет владельцам собственности, контролируемой арендной платой, выходить из арендного бизнеса при определенных условиях. Неважно, владел ли владелец недвижимостью десятилетия или месяц.

Они могут снять с рынка аренды целое здание. Они могут выселить всех арендаторов, предоставив им от четырех до 12 месяцев на выезд, и предложить им немного денег на переезд (которые, по словам защитников арендаторов, редко покрывают расходы на поиск, обеспечение безопасности и аренду другой квартиры в том же городе.) Затем владелец может оставить здание пустым, преобразовать его в кондоминиумы для продажи или снести здание и построить на его месте новый кондоминиум или сдаваемую в аренду собственность по рыночной цене. (В городе Лос-Анджелес, если застройщик строит квартиры по рыночным ставкам, должен быть отложен определенный процент квартир как доступных, или все квартиры должны контролироваться арендной платой после того, как арендная плата первоначально установлена ​​на уровне рынка. ставка.)

AB 854 требует, чтобы арендодатель владел собственностью с регулируемой арендной платой в течение пяти лет, прежде чем преобразовать ее для другого использования.Организации арендаторов говорят, что большинство выселений по закону Эллиса производится застройщиками, владеющими недвижимостью менее года.

Цель состоит в том, чтобы отговорить спекулянтов недвижимостью от нацеливания на недвижимость с регулируемой арендной платой и помочь остановить перемещение арендаторов, которые имеют наименьшие возможности выдержать потерю доступной квартиры, — среди них малообеспеченные, пожилые люди и инвалиды. Это будет применяться только к 21 юрисдикции в штате, которые имеют контроль над арендной платой.

Законопроект поддержан Коалицией за экономическое выживание в Лос-Анджелесе и Жилищной клиникой Tenderloin в Сан-Франциско и поддерживается десятками арендаторов, жилищных, юридических и политических организаций.Его поддерживают несколько городов, в том числе Лос-Анджелес, Калвер-Сити, Санта-Моника и Сан-Франциско.

Более 27 000 квартир с регулируемой арендной платой были сняты с продажи только в городе Лос-Анджелес в соответствии с Законом Эллиса за последние 20 лет, согласно анализу, проведенному Комитетом по жилищному и общественному развитию Ассамблеи.

Оппоненты в основном группы собственников. Некоторые утверждают, что этот закон усложнит для семейных домовладельцев продажу своей собственности, потому что спекулянты и застройщики не будут так охотно покупать, если будет пятилетний период ожидания, прежде чем они смогут превратить арендуемую недвижимость во что-то. еще.

Но это не принимает во внимание, что есть и другие покупатели помимо спекулянтов на здания, которые продают семейные домовладельцы, включая домовладельцев и других инвесторов, которые хотят покупать и владеть арендуемой недвижимостью. Кроме того, предполагается, что инвестор или застройщик не станет рассматривать возможность покупки здания с регулируемой арендной платой, которое по истечении пяти лет все еще может быть золотой жилой.

Ранее законодатели безуспешно пытались наложить ограничения на Закон Эллиса. Но мы переживаем не что иное, как жилищный кризис, и для этого требуются новые стратегии как для создания большего количества жилья, так и для защиты жилья, которое у нас уже есть.AB 854 — это один из способов сохранить сокращающееся предложение доступного жилья с контролируемой арендной платой.

Ускользает ли шанс превратить отели в доступное жилье?

Вскоре после того, как Covid разрушил гостиничную индустрию Нью-Йорка весной 2020 года, политики, застройщики и группы по оказанию помощи бездомным пришли к редкому консенсусу: это был шанс, который выпадает раз в поколение, превратить испытывающие трудности отели в доступное жилье. По данным Апрельский отчет Департамента жилищного строительства и общественного развития Калифорнии.

Общее количество отелей, переоборудованных в постоянное доступное жилье в Нью-Йорке во время пандемии? Нуль.

«Возможность ускользает», — сказал Эрик Розенбаум, президент и исполнительный директор Project Renewal, нью-йоркской группы по оказанию помощи бездомным, которая пыталась облегчить преобразование отелей.

Это не из-за отсутствия попыток. Планы некоммерческих застройщиков по покупке и преобразованию некоторых из более чем 700 городских отелей в жилье были сорваны из-за сочетания нормативных и зональных препятствий, которые, вероятно, только усилится после восстановления туристической индустрии и возвращения на рынок большего числа спекулятивных инвесторов.По словам нескольких некоммерческих групп, во многих случаях отели, которые были кандидатами на постоянное жилье, вместо этого были преобразованы во временные убежища из-за обременительных правил или сделали альтернативу непомерно высокой.

Частично ситуация отражает настороженность в отношении однокомнатных единиц, или SRO, единиц, которые могут вызвать воспоминания о ночлежках 1970-х и 80-х годов, хотя исследование 123 вспомогательных жилищных комплексов в Нью-Йорке, проведенное Центром Фурмана в 2008 г. в Нью-Йоркском университете не нашли доказательств того, что они негативно повлияли на стоимость близлежащей недвижимости.А сторонники говорят, что иной подход к С.Р.О. Модель может помочь смягчить кризис доступного жилья в решающий момент, когда эти преобразования еще можно проводить в больших масштабах.

Окно возможностей не закрылось полностью. Сделки могут исчезнуть, но гостиничная индустрия еще не восстановилась, и больше проектов может стать возможным для некоммерческих застройщиков при правильном сочетании регуляторных послаблений и финансирования. Обещанная поддержка со стороны избранного мэра Эрика Адамса также может дать толчок к запуску нескольких проектов, хотя большая часть этого прогресса будет зависеть от того, как и когда будут действовать город и штат.

The Opportunity

Гостиничная индустрия уже была слабой, когда Covid-19 фактически закрыл город в марте 2020 года. К концу этого месяца было занято всего 14 процентов гостиничных номеров по сравнению с примерно 84 процентами в тот же период. неделю в предыдущем году, по данным исследовательской компании STR.

По данным крупной торговой группы Hotel Association of New York City, с мая 2020 года по июнь 2021 года было закрыто около 200 отелей. По состоянию на середину ноября почти 100 домов оставались закрытыми, в том числе некоторые на реконструкцию, хотя «почти все они» борются с долгами, сказал Виджай Дандапани, президент и исполнительный директор группы.

В то же время бездомность колеблется возле рекордно высокого уровня. Приблизительно 78 000 человек были бездомными в Нью-Йорке, когда была сделана годовая оценка в 2020 году, по последним данным за год, по сравнению с примерно 53 000 в 2010 году, по данным Министерства жилищного строительства и городского развития США. И эти цифры, вероятно, занижены, согласно Коалиции для бездомных, правозащитной группы.

Преобразование малоиспользуемых отелей в доступное жилье уже давно признано вариантом из-за одинаковых полов и сантехники, но запрашиваемые цены часто были слишком высокими для некоммерческих застройщиков.В 2020 году, когда некоторые владельцы отелей рассматривали скидки до 40 процентов ниже цен до пандемии, математика, казалось, наконец-то сбылась, сказал Тед Хоутон, президент некоммерческой организации Gateway Housing, которая консультирует застройщиков доступного жилья.

«Вы видели проекты, которые предположительно могли бы быть на 50 процентов дешевле, чем мы обычно тратим», — сказал г-н Хоутон, сравнивая переоборудование отелей со строительством с нуля, которое стоит в среднем от 500 000 до 600 000 долларов за единицу.«Более того, мы могли бы сделать это за год, а не за пять лет, как обычно».

Переоборудование также может сократить расходы для города, который тратит в среднем 56 000 долларов в год на каждого человека в системе приютов, сказал г-н Розенбаум, тогда как размещение того же человека в вспомогательном жилье обходится в среднем в 36 000 долларов в год. , субсидируемая арендная плата форма жилья с услугами здравоохранения и трудоустройства на месте, доступными для жителей.

Вспомогательное жилье может иметь форму однокомнатных квартир с общими кухнями, но чаще это относится к квартирам-студиям или квартирам с несколькими спальнями для отдельных лиц и семей.В одной популярной модели большинство квартир зарезервировано для бездомных, выздоравливающих от психических заболеваний или проблем со злоупотреблением психоактивными веществами, при этом арендаторы платят за аренду не более 30 процентов своего дохода. Среди других жильцов могут быть семьи с низким доходом, молодые люди, покидающие приемные семьи, и лица, пережившие насилие в семье, среди прочих. Остаток квартир будет зарезервирован для арендаторов, получающих около 60 процентов среднего дохода в этом районе — в Нью-Йорке около 64 440 долларов в год на семью из трех человек.

В городе насчитывается около 35 000 единиц вспомогательного жилья, сообщила Лаура Д. Маскуч, исполнительный директор Сети вспомогательного жилья Нью-Йорка. В 2016 году город и штат обязались создать дополнительно 35 000 единиц в течение 15 лет, часть из которых будет передана городу. Но ресурсы не могут появиться достаточно быстро, сказала она, отметив, что на каждые пять заявителей, одобренных на вспомогательное жилье, приходится только одна вакансия.

Для кого-то вроде 31-летнего Кейна Бальзера, который борется с биполярным расстройством и живет с семьей в Бруклине, ожидание вспомогательного жилья может занять больше года.Г-н Бальзер является членом Fountain House, группы по оказанию психиатрической помощи, и работает неполный рабочий день на стройке. По его словам, ему повезло, что у него есть поддержка семьи, потому что многие заявители либо уже находятся в системе приютов, либо находятся на грани выселения.

«Бездомность — вполне реальная возможность, — сказал он.

Проблемы

Самыми большими препятствиями, с которыми сталкиваются некоммерческие застройщики, пытающиеся превратить отели в доступное жилье, являются ограничения зонирования и требования строительных норм, которые делают строительство слишком дорогим.

По сравнению с отелями, многие из которых были созданы в соответствии со старыми правилами, новое жилье регулируется более строгими правилами доступности, размера и плотности размещения, требований к энергии и соображений безопасности, которые могут взорвать бюджет застройщика.

Эти правила важны, но они дисквалифицировали многие многообещающие проекты. По словам Марка Гинзберга, партнера Curtis + Ginsberg Architects, в одном отеле номера в среднем составляли 140 квадратных футов — на 10 квадратных футов меньше, чем требуется городу для жилой площади — и поэтому потребовался бы капитальный ремонт.Вместо этого он, скорее всего, станет приютом для бездомных, что мало кто предпочтет, потому что такое использование не приводит к более строгим правилам.

Устаревшие коридоры и лифтовые шахты, иногда всего на несколько дюймов узкие, возможно, придется полностью перестроить, чтобы они соответствовали новым стандартам, сказал Дэвид Шварц, директор Slate Property Group, занимающейся переоборудованием отелей. В других случаях потребность в более глубоком заднем дворе может вынудить застройщика без необходимости сбрить часть здания.

«Совершенно хорошие места, которые находятся в состоянии въезда, вы должны вырвать все это» — или ждать нормативного исключения, которое может никогда не наступить, сказала Рэйчел Фи, исполнительный директор Нью-Йоркской жилищной конференции, политики и группа адвокатов.

Большое количество новых отелей, большинство из которых находится в районах за пределами Манхэттена, могут быть кандидатами на переоборудование, но многие из них находятся в районах с легким производством, которые не могут иметь постоянное жилье в соответствии с действующими правилами.

Администрация губернатора и законодатели штата рассматривали возможность освобождения многих таких отелей от ограничений по зонированию, если они находятся в пределах нескольких сотен футов от жилого района, но разногласия с городскими властями сорвали эти предложения.

Вместо этого этим летом штат принял Закон о достойном жилье для наших соседей, или HONDA, законопроект, который выделяет 100 миллионов долларов на переоборудование отелей и коммерческих зданий в доступное жилье с оговорками: каждая квартира должна иметь собственную кухню и ванная комната, а преобразование объединенных в профсоюзы отелей — в первую очередь в Манхэттене, ядре гостиничного рынка — будет разрешено только с согласия профсоюза. Для отелей, примыкающих к жилым районам, никаких нормативных послаблений предоставлено не было.

Некоторые из этих требований предназначены для того, чтобы избежать ошибок более ранних однокомнатных квартир, которые стали символом упадка городов в 1970-х и 80-х годах.

«Я не думаю, что люди, оглядываясь на S.R.O., думают, что им стоит подражать», — сказал сенатор штата Майкл Джанарис, автор законопроекта HONDA. «Лучший способ справиться с тем, кому нужен дом, — это дать ему дом, а не общежитие или СРО. или приют».

Хотя некоторые разработчики считают HONDA хорошим первым шагом, они также говорят, что этого недостаточно.

«Недостаточно просто что-то сделать», — сказал г-н Розенбаум из Project Renewal, потому что финансирование может привести к одной или двум конверсиям, а количество возможных участков ограничено.По состоянию на начало ноября ни одна из 100 миллионов долларов не была выделена. И некоторые некоммерческие организации опасаются, что недостаточно внимания будет уделяться отелям в пешеходных, расположенных в центре районах.

В отличие от этого, калифорнийский проект Homekey выделил около 850 миллионов долларов, включая федеральные деньги на помощь Covid, для достижения своих жилищных целей и позволяет разработчикам обходить местные требования зонирования. И государство зарезервировало еще 2,75 миллиарда долларов на строительство 14 000 квартир, состоящих из отелей, коммерческих зданий и модульных конструкций.

Возможные решения

В сентябре избранный мэр Адамс предложил преобразовать тысячи гостиничных номеров в благоустроенное и доступное жилье, уделив особое внимание районам за пределами Манхэттена.

Но большая часть возможностей может быть на Манхэттене. До пандемии более 81 процента гостиничных номеров города находились на Манхэттене, а многие из новых отелей в других районах находятся в районах, которые требуют исключений из зонирования, сказал Ноа Казис, автор отраслевого отчета Нью-Йоркского университета. Центр Фурмана.

Эван Тайс, представитель г-на Адамса, не ответил на вопросы о предложении, но написал в электронном письме, что администрация г-на Адамса «будет иметь готовый всеобъемлющий план, когда он вступит в должность».

Тем не менее, потенциально существуют десятки отелей, в основном на Манхэттене, которые можно было бы использовать в качестве постоянного жилья «по праву», сказал Джеймс П. Колгейт, партнер по землепользованию в Bryan Cave Leighton Paisner. Эти отели, построенные до 1969 года, считаются зданиями со стабильной арендной платой из-за особенностей городского законодательства об арендной плате, что может означать, что им не потребуется дорогостоящая модернизация.

Этот подход использовался в прошлом в ряде крупных отелей, включая Times Square, отель на 652 номера, который в 1991 году был перепрофилирован для создания доступного и комфортного жилья. Бренда Розен, президент и главный исполнительный директор Breaking Ground, которая переоборудовала этот отель, пытается использовать ту же стратегию для перепрофилирования другого большого отеля в Мидтауне.

Митч Шварц, заместитель пресс-секретаря мэрии, не сказал, поддерживает ли город подход Breaking Ground, но сказал, что он «работает с заинтересованными сторонами, чтобы найти путь к преобразованию отелей.

Конечно, есть и те, кто остается настороже. 45-летняя Харизма Уайт, которая провела три года в приютах для бездомных, настроена скептически, отчасти потому, что она обеспокоена тем, что блоки могут больше походить на приюты, чем на постоянное жилье. Но ей также надоела квартира с одной спальней, которую она снимает в Сансет-парке, Бруклин, где, по ее словам, домовладелец не будет решать проблемы с вредителями и плесенью.

До того, как ей одобрили эту квартиру с использованием жилищного ваучера по 8-й программе, она сказала, что около десяти лет подавала заявки на участие в лотереях доступного жилья, и ничего не вышло.Она опасается, что поиск новой квартиры может занять еще несколько лет. Таким образом, она осторожно открыта для переоборудования в отель с правильным сочетанием единиц.

«Неважно, какое это было здание, — сказала она. «Я бы предпочел жилье приютам в любой день».

Подпишитесь здесь, чтобы получать еженедельные обновления по электронной почте о новостях в сфере жилой недвижимости. Следите за нами в Твиттере: @nytrealestate.

Что будет со всеми пустующими офисными зданиями и гостиницами?

Отель Long a Holiday Inn на 57-й Западной улице был переосмыслен как бутик-отель в 2017 году новым владельцем, BD Hotels, в портфолио которого входят популярные места в центре города, такие как Mercer, Bowery и Jane.Но затем ударил Covid, и BD объявила дефолт, несмотря на то, что большую часть отеля Watson превратили в приют для бездомных, за что город возместил расходы.

Для новой главы здания 1964 года Йеллоустоун превратит одну из двух башен отеля в квартиры по рыночной цене, согласно источникам, знакомым со сделкой, а другую башню оставит под отель. Исаак Хера, исполнительный директор фирмы, сообщил в электронном письме, что планы еще не определены, но добавил, что «гибкость реализации различных видов использования и различных бизнес-планов является очень привлекательным предложением.”

Городские и государственные чиновники настаивают на преобразовании отелей в доступное жилье, но застройщики отмечают, что строительные нормы и правила могут затруднить это.

Во-первых, площадь квартир должна быть не менее 150 квадратных футов, в то время как гостиничные номера могут быть меньше. Квартиры требуют кухни, хотя в некоторых комплексах доступного жилья арендаторы могут пользоваться общей кухней, сказал Марк Гинзберг, директор компании Curtis + Ginsberg Architects, которая разработала доступные проекты.

Добавление кухонь и расширение комнат в соответствии с нормами также может в конечном итоге сократить количество кроватей, что контрпродуктивно, сказал г-н Гинзберг. Это также может увеличить расходы, превратив стандартную реконструкцию отеля с косметическими изменениями на 3 миллиона долларов в капитальный ремонт на 30 миллионов долларов.

Этот процесс кажется настолько пугающим, что инвестор, заинтересованный в переоборудовании испытывающего трудности отеля на 60 номеров в Нижнем Ист-Сайде, струсил, сказал г-н Гинзберг, оценивающий участок для инвестора.

С весны прошлого года г-н Гинзберг просмотрел около полудюжины других сайтов отелей в поисках похожих клиентов. «С разрушением индустрии туризма пришло время действовать», — сказал он.

Нет вакансий? Вот одно из решений нехватки доступного жилья

На рынке недвижимости есть две растущие проблемы: серьезная нехватка доступного жилья, особенно для арендаторов, и гостиничные и офисные здания в бедственных штатах из-за COVID-19.

«Мы должны преобразовать пустующие коммерческие площади в благоустроенное и доступное жилье, и мы должны сделать это сейчас», — заявил губернатор Нью-Йорка.— сказал Эндрю Куомо.

Модернизация недвижимости для нового назначения — не новая концепция, но пандемия проливает новый свет на эту концепцию.

Исторический дом 70 Pine на Манхэттене — это охраняемый офис, преобразованный в жилой дом

, который помогает создать разнообразный горизонт.
Фото: Группа Стивена Б. Джейкобса

«Адаптивное повторное использование так же старо, как недвижимость», — сказал Ричард Рубин, генеральный директор Repvblik, девелоперской компании из Лос-Анджелеса, которая превращает коммерческую недвижимость в жилье.

Гостиницы — одно из «доступных» решений

Repvblik приобрела бывший комплекс Days Inn на 400 комнат в Брэнсоне, штат Миссури, для переоборудования в студии и апартаменты с одной спальней. С момента приобретения недвижимости в апреле 2018 года компания завершила строительство двух из шести жилых домов, а также клубного дома со спортзалом и бассейном. Объект под названием «Пещера Платона» заполняется почти на 50% в завершенных частях. Арендная плата варьируется от 495 долларов за квартиру-студию до 625 долларов за квартиру с одной спальней.

Компания Рубина недавно приобрела закрытую гостиницу Ramada Inn в северной Алабаме, которую она планирует переоборудовать в 120 единиц жилья с одной спальней в рамках совместного предприятия с Drever Atelier Partners. Repvblik планирует открыть первую фазу в конце лета 2021 года с арендной платой ниже 600 долларов в месяц. Repvblik также планирует начать заключение сделок по переоборудованию офисов. Рубин ожидает, что на рынке офисной недвижимости, начиная с конца этого года и до 2022 года, возникнут серьезные проблемы, что создаст возможности для покупок.

В этой переоборудованной квартире Days Inn в Брэнсоне, штат Миссури, переименованной в Plato’s Cave, арендная плата варьируется от 495 долларов за студию до 625 долларов за квартиру с одной спальней.

Фото: Пещера Платона

До пандемии COVID-19 краудфандинговая площадка для инвестиций в недвижимость RealtyMogul Co. отслеживала единственную транзакцию, связанную с преобразованием отеля в многоквартирный дом, по словам ее генерального директора Джиллиен Хелман. К февралю этого года RealtyMogul зарегистрировала пять дополнительных транзакций этого типа, отправленных на ее платформу, хотя компания предпочла не заключать сделки в этих случаях.Ранее в этом году компания заключила сделку с исторической мельницей Everett Mills в Лоуренсе, штат Массачусетс, которая превращается в жилой комплекс с доступными многоквартирными домами, отремонтированными офисными помещениями и другими объектами смешанного использования.

Вестибюль Everett Mills в Лоуренсе, штат Массачусетс. В многофункциональном комплексе в 25 милях от Бостона есть парковка на территории и на прилегающей палубе на 860 мест.Он находится в шаговой доступности от пригородной железной дороги.

Фото: Роберт Люссье

«Мы активно ищем способ преобразования гостиничного бизнеса в многосемейный», — сказал Хелман. «В целом они будут более доступными, чем другие многоквартирные дома на субрынке, потому что плиты пола меньше».

По словам Хелмана, вполне возможно, что гостиницу можно купить примерно за 40 000 долларов за единицу и столько же потратить на ремонт, а затем продать за 120 000 долларов за единицу.Одним из факторов, делающих эти преобразования настолько доступными, является совпадение дизайна отеля и квартиры: планировка сантехники и квартир часто остается нетронутой, поэтому обычно требуется обновление кухни и общее обновление.
Экономика отелей сместилась в пользу этих проектов после пандемии.

«Большинство хорошо расположенных отелей не были в бедственном положении до COVID — они работали», — сказал Хелман. Но поскольку туристы в основном остаются дома, будь то по выбору или по распоряжению правительства, многие гостиничные операторы, особенно мелкие, независимые операторы, не имеют доступа к денежным резервам, которые есть у сетевых отелей.

Более 3100 коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, на сумму около 87 миллиардов долларов долга, обеспечены гостиничной недвижимостью по всей территории США, по данным компании Trepp LLC, занимающейся данными о недвижимости. Жилье является третьим по величине типом собственности во вселенной CMBS по непогашенному остатку. В июне 2020 года уровень просроченной задолженности в секторе жилья достиг рекордного уровня в 24,3%, а к осени упал до 19,43%. В некоторых городских районах уровень правонарушений был намного выше. В Хьюстоне и Чикаго, сообщил Трепп, по состоянию на ноябрь более половины непогашенного остатка за отели были просрочены.

К концу 2021 года планируется погасить более трети непогашенного остатка долга, связанного с жильем, что может усугубить проблемы сектора в то время, когда выручка падает более чем на 60% в расчете на доступное место в год.

Более жесткая конверсия

Хотя политики могут уделить внимание преобразованию офисных помещений в жилье, пока этот сектор остается относительно устойчивым. По состоянию на октябрь уровень просроченной задолженности по офисным CMBS составлял всего 2,5%. Компании продолжают подписывать договоры аренды, но ожидается, что со временем это изменится на локальном уровне, говорят аналитики.Пандемия ускорила переход к пригородам и внедрение технологий работы на дому, что может привести к снижению занятости офисных зданий в крупных городах.

«Компании понимают, что вся работа не обязательно должна выполняться в офисе, — сказал Ник Бейли, директор по работе с клиентами RE/MAX.

Преобразование офисного здания в апартаменты в большинстве случаев является более сложным, чем преобразование гостиничного комплекса в апартаменты.

Преобразование офисов по адресу 70 Pine в квартиры с соблюдением требований по сохранению было трудным и оттолкнуло некоторых застройщиков, говорит архитектор Стивен Джейкобс.

Фото: Группа Стивена Б. Джейкобса

«Иногда лестницы и лифты оказываются в работоспособном месте», — сказал Стивен Джейкобс, основатель и президент Stephen B. Jacobs Group, архитектурно-планировочной фирмы, которая специализируется на проектах адаптивного повторного использования. «Но иногда, чтобы сделать здание эффективным, их приходится перемещать. Это очень, очень специфично для здания».

В одном из проектов, завершенных Джейкобсом — на Пайн-стрит, 70 на Манхэттене, — частью проблемы был подиум или основание здания.Это достопримечательность Нью-Йорка, а значит, она не может быть существенно изменена.

«Как переоборудовать этот подиум в квартиры, не снося ничего в здании, было чрезвычайно сложно», — сказал он. «Многие люди отказались от этого здания, потому что не знали, как это сделать».

«Сегодня офисные здания, о переоборудовании которых мы говорим… стоят 90 центов за доллар.Существующая недвижимость еще недостаточно подешевела».

Действительно, отсутствие опыта адаптивного повторного использования может помешать этому подходу стать основным в ближайшем будущем. Нетрудно найти архитекторов и строителей, которые умеют сносить и строить с нуля.Совсем другое дело — выпотрошить офисное здание изнутри, сохранив при этом внешний вид.

«Одна из причин, по которой легко строить загородные дома, заключается в том, что все знают, как это сделать правильно», — сказал Адам Дакер, генеральный директор консалтинговой компании по недвижимости RCLCO. «Строительные компании могут устанавливать очень агрессивные цены, потому что они точно знают, что делают. Преобразование этих зданий полно неизвестности и риска».

При меньшем количестве строительных фирм застройщики часто вынуждены тратить больше.Это делает экономику адаптивного повторного использования особенно сложной, особенно с учетом цен, которые по-прежнему стоят на коммерческой недвижимости.

В Нью-Йорке, например, общая рыночная стоимость коммерческой недвижимости, включая все, от складов до отелей, упала на 15,7% в период с 2020 по начало 2021 года до 274,6 млрд долларов, или примерно 233 доллара за квадратный фут, по данным городского департамента. Финансы. Стоимость офисных зданий упала в соответствии с общим средним значением для всей коммерческой недвижимости, упав на 15.на 6% по сравнению с 2020 годом, тогда как стоимость торговых зданий и отелей снизилась примерно на 20%.

Адаптивное повторное использование бывших офисов по адресу 70 Pine на Манхэттене включает студии до квартир с четырьмя спальнями.

Фото: Группа Стивена Б. Джейкобса

Представитель Министерства финансов отметил, что стоимость имущества, которую использует агентство, собирается для целей налогообложения имущества, что делает ее отличной от рыночной стоимости.Тем не менее, цифры показывают, что пандемия не сделала эти активы в сфере недвижимости практически бесполезными.

«Сегодня офисные здания, о переоборудовании которых мы говорим — даже после COVID, со всей неопределенностью — не стоят ни копейки на доллар; они стоят 90 центов за доллар», — сказал Дакер, который также является заместителем председателя Совета по реконструкции и повторному использованию Института городских земель. «Существующая недвижимость еще не стала достаточно дешевой».

Сторонники адаптивного повторного использования утверждают, что есть и другие возможности для экономии.«Мы все говорим об экономии энергии и беспокоимся о нашем углеродном следе», — сказал Джейкобс. «Выбрасывать здания — это пустая трата энергии.

Ваш комментарий будет первым

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.